HPP Nieuwjaars Investor Dinner: een terugblik

Op maandag 20 januari 2025 was de Industrieele Groote Club in Amsterdam het decor voor het HPP Nieuwjaars Investor Dinner. Marktpartijen en overheid kwamen bij elkaar om te verbinden in een open en vertrouwelijk sfeer. Met het investeringklimaat in Nederland als belangrijkste onderwerp op de agenda.

Continue reading

BayernLB kiest voor HPP-lidmaatschap

BayernLB lidmaatschap

BayernLB kiest voor HPP-lidmaatschap

BayernLB lidmaatschap

De Duitse vastgoedfinancier BayernLB is onlangs toegetreden tot de HPP-IREIN & Finance community. We heten hen van harte welkom bij ons mooie netwerk!

Annemarie Leeuwen, Head of Real Estate Amsterdam bij BayernLB en voorheen ook al betrokken bij het HPP-netwerk, vertelt: “Als voormalig bestuurslid weet ik hoe waardevol het netwerk van HPP is. BayernLB’s lidmaatschap geeft ons de mogelijkheid actuele vastgoedthema’s te bespreken, en van elkaars inzichten te leren en aan oplossingen te werken. Daarnaast brengt BayernLB, als grote vastgoedfinancier, haar vakkennis in en verhoogt ze door haar lidmaatschap de zichtbaarheid op de Nederlandse markt.“

Over BayernLB
BayernLB is een van de grootste commerciële banken in Duitsland. De BayernLB Groep is een van de grootste financiers en vermogensbeheerders van vastgoed in Duitsland. In de vastgoedsector, een kernactiviteit, financiert de bank in Nederland kantoren, winkels, woningen en logistiek. De klanten van BayernLB variëren van projectontwikkelaars, particuliere beleggers en woningcorporaties tot institutionele fondsinitiators en vermogensbeheerders. BayernLB heeft voor haar vastgoedklanten vestigingen op verschillende locaties in Duitsland, Europa en de VS.


Minder is toch echt meer

Helfrich en Kuijpers

Minder is toch echt meer

Helfrich en Kuijpers
Mark Kuijpers & Peter Helfrich - Foto: 2024 Edwin Venema | De Mooilichterij

Aan gezonde ambitie hebben ze geen gebrek, maar de vastgoedwerkelijkheid is, zoals bijna altijd, monumentaal weerbarstig. Tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren, profeteerde ondernemer/schrijver Willem Elsschot al. Daarover zal het in dit dubbelgesprek met HPP-leden Mark Kuijpers (Greystar) en Peter Helfrich (Primevest/Immo) veelvuldig gaan, maar niet met chagrijn of vingerwijzend naar de overheden. Beide mannen hebben een broertje dood aan zwartepieten als het gaat om analyse en oplossingen voor de grote uitdagingen rond wonen in Nederland. Die zij overigens weigeren om het etiket “crisis” op te plakken, maar daarover later.

Door Edwin Venema

Er zit een bak aan (inter)nationale vastgoed-expertise aan tafel in de Babylonische bouwput bij Den Haag Centraal, waar Greystar op de smaakvol ingerichte elfde verdieping als gastheer voor het HPP-duointerview optreedt. Mark Kuijpers is senior managing director Central Europe bij Greystar, een van de grootste, mondiale ontwikkelaars, beleggers en exploitanten van hoogwaardige, inclusieve en betaalbare huurwoningen. Peter Helfrich is managing partner bij de Primevest/Immo-groep en investeert voor zowel (semi)institutionele als particulieren eveneens in residentieel vastgoed, maar daarnaast ook in communicatie-infrastructuur en parkeergarages.

Greystar heeft een Europese groeiopdracht van haar (buitenlandse) moederbedrijf in de VS meegekregen en Primevest heeft dezelfde opdracht  – volgens eenzelfde visie op vastgoed: inspelen op de moderne behoeften van stedelijke gebieden in termen van kwaliteit en duurzaamheid en dus ook gericht op een duurzaam rendement voor hun beleggers. Want people, planet en profit zijn hier onlosmakelijk met elkaar verbonden. De wijze waarop Kuijpers en Helfrich gaan voor een ‘dubbel dividend’ is volkomen naturel, gespeend van elke neiging tot greenwashing of moraalridderij.

EV: Als je op een verjaardagsfeestje aan een wildvreemde moet uitleggen wat je doet in het vastgoed moet je wel eerst een behoorlijke paradox oplossen: én een bijdrage aan de samenleving én aan het spaarpotje van jullie beleggers. Shall the twain ever meet? Het lijkt erop, als ik goed ben geïnformeerd, dat jullie je daarvoor op persoonlijk niveau laten inspireren door respectievelijk een filosoof uit de oudheid en een gitaarvirtuoos uit een recenter verleden…

PH: “Seneca zei ooit: ‘Als je iemand vertrouwt, dan maak je ‘m betrouwbaar’. Dat is bijna de zin van mijn leven. Hoorde ik ooit van mijn vader, die inmiddels al bijna 18 jaar geleden is overleden. Dat is hoe hij met mij omging en hoe ik geleerd heb met andere mensen om te gaan. Als je veel vertrouwen geeft, krijg je het ook terug. Dat geldt in het hele leven zo. Ook voor mijn werk in het vastgoed. En ik heb trouwens geen moeite met die paradox, al helemaal niet op een verjaardagsfeestje. Bij Primevest helpen wij mensen te sparen voor later – ‘empowering financial futures’ is onze missie. Daarnaast proberen we bij te dragen aan een betere wereld. Die dingen gaan hand in hand. Als je een duurzaam rendement wilt genereren zul je duurzaam moeten investeren. Dingen doen die over 20, 40 en zelfs 50 jaar nog steeds waarde hebben en zelfs in waarde groeien, terwijl je een jaarlijkse inkomstencomponent hebt. Waarde en liquiditeit: twee vliegen in één klap. En voor de goede orde: een betere planeet klinkt lekker, maar er moet onderaan de streep natuurlijk wel iets overblijven. Money talks. En daarover moet je, of je nou met aandeelhouders te maken hebt – of in mijn geval met fondsen voor particulieren of voor instituten – de hele tijd ernstig nadenken.”

EV: Hey Joe, The wind cries MaryMark wat fluistert jouw held Jimi Hendrix je verder in?

MK: “Ik kreeg mijn eerste gitaar op mijn achtste, maar ik paste niet zo goed in het normale klasje. Ik wilde andere dingen met dat instrument. Via een gitaarleraar kwam Jimi Hendrix op mijn pad. Kende ik helemaal niet, want thuis luisterden wij daar niet naar. Vanaf de eerste nummers was ik verkocht. En door hem heb ik mezelf zo ongeveer gitaar leren spelen. En wat ik zo bijzonder aan Hendrix vind: hij kon geen noten lezen. Het enige wat hij kon was ongelooflijk goed luisteren, vervolgens dingen bedenken en daar heel virtuoos met de gitaar als verlengstuk van zijn lijf uiting aan geven. En dat is eigenlijk ook de parallel met mijn werk. Waar ik altijd naar op zoek ben, is te achterhalen van de mensen waarmee ik werk – of dat nou ontwikkelaars, bouwers, architecten of gemeentelijke ambtenaren zijn – wat nou hún persoonlijke drijfveren zijn. Waar gaan zij echt op aan? Wat maakt ze echt blij? En als je daarachter komt, dan kun je vaak in één klap heel dicht bij iemand komen. Als je open staat voor waarom andere mensen soms anders naar de wereld kijken, dan hoe je zelf kijkt, kun je eigenlijk tot hele mooie dingen komen. En dan blijkt in één keer dat een heel groot verschil van inzicht soms helemaal niet zo groot hoeft te zijn.
Ondanks dat je soms op een heel hoog abstractieniveau met investeringsbeslissingen bezig bent, vind ik het ook fijn om het af en toe ook gewoon met een aannemer te hebben over hoe een geveldetail in elkaar zit. Echt even snappen wat hij doet.”

EV: En wat zouden jullie allebei zeggen waar jullie zelf op “aan” gaan in je werk? Wat is jullie “grote plaatje” of “paradigma”. Het zijn termen die klinken als een veel te grote broek, maar probeer die toch eens aan te trekken?

PH: “Als je het over vastgoed hebt, heb je het tegenwoordig bijna automatisch over woningen. Een dak boven je hoofd behoort tot de basisbehoeften van jou als persoon. Dat maakt het ook een van de moeilijkste dingen die er zijn, want er zijn zoveel variabelen die dit bepalen. En laten we eerlijk zijn, deze behoefte bestaat al lange tijd. Zeker al vanaf de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog. En aan het begin van deze eeuw hadden we het ook al over 500 tot 600 duizend woningen erbij. Alleen toen stond het niet zo prominent op de politieke agenda, omdat we met een financiële crisis en andere dingen bezig waren. Nu hebben we het over een miljoen woningen erbij in 2030. Het grote plaatje voor mij is, voorbij de waan van de dag, dat we een antwoord moeten geven op continue groei van de bevolking. Vooral door arbeidsmigratie, want we hebben enerzijds de handjes nodig om in al onze behoeften te kunnen voorzien, maar zien anderzijds dat er daardoor verdringing op de woonmarkt ontstaat. De grote opgave voor ons gaat over verstedelijking. Over leefbaarheid. Over de oplossingen daarvoor heeft iedereen door de complexiteit een mening. En dat maakt dat ingrepen vaak gaan over deelvlakken van het probleem, nooit over de totale breedte ervan. Voor ons als Primevest zijn we er ultimo voor de mensen. We proberen de producten te organiseren waar instituten en private personen voor later kunnen sparen. Natuurlijk willen we bijdragen aan een leefbare wereld voor onze (klein)kinderen, maar bovenaan de lijst staat het rendement, want als we geen geld hebben kunnen we veel willen, maar gebeurt er de facto niets.”

MK: “Ik ben het zeer met Peter eens. Wonen is niet een vraagstuk van het laatste decennium. Eigenlijk is het pas de laatste vijf tot tien jaar uitgemond in wat we dan een ‘crisis’ noemen. Maar een echte crisis kenmerkt zich door twee elementen: die komt onverwacht en met een grote impact. Het tekort aan woningen hebben we al heel lang kunnen zien aankomen. En ja, er is wel degelijk een maatschappelijke impact, want het is natuurlijk heel treurig als mensen niet de start van hun leven kunnen maken vanuit het huis van hun ouders. Maar we zien de mensen ook niet massaal op straat slapen. Schiet je in de ‘crisis-modus’ – zo’n stuip bijvoorbeeld om weer flexwoningen in een weiland neer te zetten of trots zijn op ‘weer 200 woningen’ (nou nou) zonder een gevoel van urgentie voor echte schaalgrootte – dan gaat dat niet bijdragen aan een structurele oplossing. Dan ontbreekt het ‘grote plaatje’ waarnaar je vroeg. Aansluitend op wat Peter zei over de verstedelijking: we zien dat de functie van een woning extreem aan het veranderen is. En daar zit denk ik wel de visie en passie binnen Greystar, maar ook bij mezelf, om te kijken hoe je wonen echt een volkomen geïntegreerd onderdeel van een stedelijk systeem kunt laten worden. Wonen meer laten zijn dan alleen maar letterlijk vier muren, een vloer en een dak. Mede versneld door de pandemie zijn wonen, werken en recreëren veel meer met elkaar vermengd geraakt. Je moet dus op een hele andere manier gaan nadenken over wonen en de infrastructuur daaromheen. In alle eerlijkheid vind ik dat de vastgoedwereld, en dan specifiek het wonen daarbinnen, die slag nog maar heel langzaam aan het maken is. De Verenigde Staten lopen daar echt wel een jaar of tien in voorop ten opzichte van ons. Engeland volgt nu. Binnen Europa is Nederland hooguit een goede ‘adopter’, maar ‘early’? Nou nee.”

EV: Die paradigma-shift voor wonen wil volgens mij nog niet echt vlotten. Hoe komt het dat we nog steeds niet echt rekening lijken te houden met de grote veranderingen in ons woongedrag en dito behoeften? Waar komt die fixatie op bezit en vierkante meters vandaan?

MK: “Wij meten in Nederland nog steeds de kwaliteit van de woning puur in vierkante meters. Dus groot is goed, klein is slecht. In een concept van gedeelde faciliteiten kun je ontzettend goed wonen op 55 vierkante meter – ja dat malle halletje mag eruit – als je in je woongebouw de gaafste coworkingplekken hebt en samen kunt sporten en recreëren.”

EV: En dan hebben we ook nog de betaalbaarheidsdiscussie…

MK: “Veel mensen denken dat die betaalbaarheidsdiscussie komt door een woningtekort. Dat is maar deels het geval. Het komt ook door demografische opbouw van de Nederlandse bevolking en de ontwikkeling daarin: we zien dat vooral de eenpersoonshuishoudens enorm hard groeien. Zelfs al zou de bevolking niet groeien, dan nog zouden we zo’n 50.000 woningen per jaar nodig hebben om de huishoudensformatie op te kunnen vangen. Het betaalbaarheidsprobleem komt grotendeels ook doordat de eenpersoonshuishoudens concurreren op een woningmarkt met tweepersoonshuishoudens, lees: twee- of anderhalf-verdieners, die de prijs dicteren. Zowel in de koop- als in de huursector.
Dus wat moet je doen, en vooral níet doen? Juist voor eenpersoonshuishoudens moet je de voorraad gaan uitbreiden of productie gaan genereren. Een woning gebouwd voor een eenpersoonshuishouden, kan een meerpersoonshuishouden niet accommoderen: want te klein. Zo’n woning zal daardoor altijd in het betaalbare segment blijven. Maar als jij een grote woning bouwt en er de eerste bewoner voor een lage huur of koopsom inzet, dan weet je één ding zeker: na vijf jaar is die woning twee keer over de kop gegaan en zo weer uit je betaalbare voorraad verdwenen.”

EV: Mark heeft al aangegeven dat de vastgoedsector zelf een verantwoordelijkheid heeft als het om oplossingen gaat, maar we kunnen natuurlijk niet om de rol van de overheden in het woondossier heen. Een miljoen woningen graag…pff. Maar waar zit nou de echte pijn?

MK: “Terwijl we op landelijk niveau best een goed ruimtelijk ordeningsysteem hebben, zien we sinds een jaar of acht de gevolgen van de decentralisering. Een beetje pushen om iets duurzamer te bouwen en tegelijkertijd betaalbaar te houden is prima, maar op gemeentelijk niveau worden dan de duimschroeven vaak nog veel verder aangedraaid en dan kom je eigenlijk op een punt dat het echt niet meer kan en al helemaal niet wanneer de eis is dat er ten minste 70% tot 80% in het betaalbare segment moet worden gebouwd. Dan blijft er nog maar 20% tot 30% van de woningen in je project over die de rest van het project moet dragen.

En natuurlijk heb je af en toe een testproject in een gemeente waarin je wel probeert die duurzaamheidsranden te verkennen. Dat is prima, want daar leer je van. Maar om de aantallen en de schaal te halen, moet je ook gewoon durven het overgrote deel gewoon conform landelijke regelgeving te bouwen. En niet elk gebouw hoeft een paradepaardje van architectuur, duurzaamheid en toptechnologie te zijn. Ik pleit niet voor zouteloze architectuur, want ik hou van mooie en goede dingen maken. Maar de balans is nu vaak wel zoek.

Vlieg je elk project zo aan, dan vergt dat extra veel inzet van iedereen: van de architect, de betrokken techneuten, de bouwer en ook van de gemeentelijke ambtenaren die het allemaal moeten toetsen en eigenlijk niet weten waaraan, want het is allemaal nieuw. Die heb je ook nodig om de bulk te produceren. Van de Vinex-operaties, waarin we dachten in gebieden van 5.000 tot wel 20.000 woningen aan toe, zijn we helemaal teruggegaan naar projectjes van 50 tot 100, misschien 150 woningen op een postzegel. Dat zorgt voor heel veel inefficiëntie, want een wijk van 20.000 woningen is net zoveel werk als één zo’n ingewikkelde postzegel van 150. Kijk, je hoeft niet naar volledige standaardisatie, maar er zit natuurlijk wel ergens een middenweg tussen alles tailormade versus eenheidsworsten maken. Door slim opschalen met enige diversiteit kun je efficiënter produceren.”

EV: De pijn zit ‘m dus vooral bij de RO-wethouder Hekking en de lokale machtspolitiek en dito profileringsdrang. En dan maar bakkeleien over een gevelsteen die alleen de vogels kunnen zien. Of mag je zoiets niet hardop zeggen?

PH: “Dat mag zeker, maar de vraag is of het productief is en een onderdeel van de oplossing is om in die framing te schieten.”

MK: “Ik heb ook wel eens het idee dat het angst is. De angst als ambtenaar om fouten te maken of een beslissing te nemen waardoor de marktpartij per ongeluk winst zou maken of te veel winst zou maken – help! – en dat je daar dan weer politiek op afgerekend wordt. Heb je lef en wil je je echt verdiepen in de realistische haalbaarheid van projecten, dan ga je gewoon dat gesprek aan. Dan ben je in staat om de juiste afwegingen te maken en soms wat van je randvoorwaarden bij te stellen, waardoor je snelheid in een proces houdt en die woningen gebouwd kunnen worden.”

PH: “Maar de pijn zit ook bij onszelf als we eerlijk zijn. Ik erger me ook mateloos aan onze eigen sector omdat we eigenlijk heel erg slecht georganiseerd zijn en onze kennis zo verspreid zit. Welke integrale kanalen hebben we om ons te ventileren richting de overheid?”

MK: “We zijn inderdaad hopeloos gefragmenteerd.”

PH: “Ik weet waar de frustratie vandaan komt, maar het geeft geen pas om alleen te wijzen naar de lokale beleidsambtenaren en wethouders. Ik denk dat de overheid niet eens weet met wie ze moeten praten, juist door die fragmentatie. Het is gemakkelijk om problemen te duiden. Dat kan iedereen uiteindelijk. Dan komt Hugo de Jonge – en nu dan Mona Keijzer – ergens langs en die worden als persoon zo ongeveer aangevallen op hun ideeën.”

EV: Het is geen originele gedachte, maar is het door die fragmentatie ook voor buitenstaanders niet ongelooflijk moeilijk om de schakels in de vastgoedspaghetti, hun onderlinge verhouding en functie, te doorgronden? Veel framings en misverstanden zijn toch te herleiden naar een gebrek aan kennis over hoe de vastgoedwereld in elkaar zit en optimaal kan functioneren?

PH: “Ik kan me heel goed voorstellen, ook als ontwikkelaar, hoe irritant decentrale regelgeving kan zijn, maar we weten ook allemaal hoe complex het is. Daarbij zijn er controleerbare en oncontroleerbare variabelen. Aan de rente kunnen wij noch de overheid veel doen. En dat we in vastgoed en bouw door historische cycli gaan, is ook al geen nieuws. We kunnen niks doen aan de kwaliteit die nu bij de gemeente zit, maar we kunnen er wel wat aan doen als we met z’n allen verzinnen hóe we dat gaan doen. Wat is ons tienjarenplan? Maar de overheid heeft geen idee waar ze eigenlijk aan moeten kloppen. Ook niet voor de enorme behoefte aan investeringen in infrastructuur. Ze weet niet welke, vaak ook buitenlandse partijen, daadwerkelijk de afgelopen jaren een enorme bijdrage hebben geleverd en nog steeds leveren.”

MK: “Ja, daar zit natuurlijk ook een soort ingebakken angst weer, denk ik, voor het ‘snelle vastgoedgeld’.  Wat vaak vergeten wordt, is dat het ene kapitaal het andere niet is.
Wij zijn bijvoorbeeld een value add investor, dat betekent dat wij dus vooral nieuwbouwontwikkelingen doen. Daar zijn we dan een jaar of vijf, zes, zeven mee bezig voordat je van idee tot oplevering bent als je het vlot doet. Dan exploiteren we die woningen drie, vier jaar en daarna herkapitaliseren we zo’n project met meer core capital. Vervolgens wordt er doodleuk gezegd dat dat value added capital eigenlijk een beetje vies is… Gemakshalve wordt dan wel vergeten dat zonder dat kapitaal die woningen er helemaal niet hadden gestaan. Een core investor zou immers nooit dat risico genomen hebben, want dat mogen en kunnen ze niet.

Dus je hebt dat waardetoevoegend kapitaal – meer risico, meer return – nodig om te zorgen dat een project daadwerkelijk gerealiseerd wordt, en zodra die investering gestabiliseerd is komt het rustigere core capital er vervolgens in. Zo wordt value added capital dan eigenlijk gerecycled om weer nieuwe projecten te starten. Je moet als overheid denk ik veel meer gaan begrijpen dat die kapitaalmarkten op die manier werken.”

PH: “Helaas begrijpen ze dit (nog) niet. En weet men klaarblijkelijk ook niet dat veel buitenlandse investeerders al decennia in ons land investeren. ‘Buitenlands kapitaal’ lijkt namelijk ook een besmet begrip. Er is geen besef wat het betekent om ontwikkelingskapitaal te hebben. Wat het betekent om standing investments of core capital te hebben. Wie zorgt voor wat? Wie heeft welke rol in dat hele proces?

Maar, opnieuw, begrip moet van twee kanten komen. Als je niet weet waar je over praat, dan ga je ook niet tot oplossingen komen.”

EV: Hoe kijken jullie ‘moederbedrijven’ naar de Nederlandse markt? Een geëxplodeerde overdrachtsbelasting, het lokale ruimtelijke ordeningsmoeras, gebrek aan schaalgrootte, een pikant puntensysteem en een elementair gebrek aan kennis bij overheid en bij politiek van de complexiteit van de vastgoedcyclus. Een tamelijk treurige optocht waar je investeringsbier spontaan van dood slaat, toch?

MK: “Het is niet allemaal kommer en kwel. Toevallig werd die vraag ook gesteld door Bloomberg aan Bob Faith, oprichter en CEO van Greystar. Hij zei, en dat ben ik heel erg met hem eens, dat het ook voordelen heeft om in gereguleerde markten te investeren. Dan weet je in elk geval wel waar je aan toe bent: hoe je huur en huurgroei er op lange termijn uit ziet. En dat maakt het daardoor een hele veilige belegging, waardoor ook je risk-adjusted return ietsje lager mag zijn dan wanneer je gaat investeren in een land waar nog helemaal geen regulering is. Ongereguleerd is soms eigenlijk risicovoller, want je weet nooit wanneer er wel regulering komt die je investering kan raken. Regulering is derhalve niet zozeer een big issue bij ons, zolang het maar in balans blijft met haalbaarheid en zolang de huurontwikkeling maar gelinkt is aan de inflatie omdat de exploitatiekosten ook jaarlijks stijgen. Wat betreft het RO-risico: daar is Nederland niet uniek in. Eigenlijk heeft elk Europees land daar in meer of mindere mate last van. Dat kun je echter niet zeggen van de bezwaarprocedurecultuur in Nederland.”

EV: Onze nationale sport…

PH: “Daar hoeven we in dit geval helaas niet trots op te zijn.”

MK: “Ik denk dat het gewoon een weeffout is in ons bestuursrecht.”

PH: “Hebben andere landen ook niet zulke langdurige bezwaarperiodes?”

MK: “Nee. Een goed gereguleerd land als Duitsland vind ik een heel mooi voorbeeld. Daar ben je om een bestemmingsplan te krijgen wel heel lang onderweg. Dat komt echter meer door alle ambtelijke procedurestapjes die je moet nemen, maar dat is niet zozeer een publieke procedure. Met je bestemmingsplan ga je de inspraakfase in en daar komen dan zienswijzen op binnen. Die worden door de ambtenaren behandeld en voorgelegd aan de gemeenteraad. En de gemeenteraad is gewoon voor of tegen. Nou, als die voor is, is de procedure afgerond en heb je je bestemmingsplan zonder ellenlange bezwaarprocedures. En dat is ook nog eens heel democratisch volgens mij. De meeste stemmen tellen, anders dan in Nederland waar een individu de meerderheid kan inhalen door naar de rechter te stappen. En daar zit die weeffout in ons bestuursrecht, waardoor het individu sterker staat dan de meerderheid.”

EV: Over andere kloppende koppijn: zullen we het maar niet hebben over die overdrachtsbelasting?

MK: “De hoogste van Europa, zo niet van de wereld. En ook in de earning stripping zijn we weer veel strenger dan de Europese norm.”

PH: “Nu wel ja, dat was natuurlijk niet zo.”

MK: “Maar daarmee maak je je als Nederland gewoon onaantrekkelijker voor kapitaal. Want uiteindelijk trekt dat kapitaal zich weinig aan van nationale grenzen. Dat zoekt gewoon waar de beste risk-return is te halen na belasting. Wij zaten van de week in een call over dit onderwerp met één van onze Amerikaanse collega’s erbij. Zijn reactie: ‘Wat ik nog steeds niet begrijp in Nederland, is dat als je, zelfs als je een project met verlies moet verkopen, je dan toch nog overdrachtsbelasting moet betalen en flink ook. Zou het niet veel beter zijn als je gewoon jaarlijks bijvoorbeeld 0,5% van de waarde van je belegging op dat moment – en die kan zelfs fluctueren – als belasting moet betalen uit de cashflow, in plaats van in één keer een enorm bedrag aan het eind en dan maar hopen dat de waarde van je gebouw voldoende gestegen is om überhaupt de overdrachtsbelasting terug te kunnen verdienen?”

EV: Hugo gaat, Mona komt. Jullie zitten naast haar voor een vastgoed-elevator pitch. Wat ga je zeggen?

PH: “Die procedures, ook die voor de bezwaren, moeten links of rechtsom beduidend korter. En weet je Mona, dat hoeft misschien niet voor het totale project van alles wat vastgoed is, maar in ieder geval voor zaken die sociale woningbouw of middenhuur betreffen. Laten we die duidelijk programmeren en er een soort fast track van maken en het ook keurig wettelijk vastleggen voor de juiste checks en balances. Hoe gaan we met die enorme woningopgave de tekorten inhalen? Dat gaat ‘m met de huidige procedures niet worden: je bent zomaar acht jaar zoet met milieu en fijnstoffen én met die ene boze buurman die vindt dat hem het licht wordt ontnomen. Ergens moet dan het individu maar even plaatsmaken voor het publieke belang.”

MK: “Het is natuurlijk eigenlijk raar dat je je ook als ontwikkelaar of investeerder niet eens kunt beroepen op landelijke wetgeving. Mona, we zijn geen groot land in oppervlakte, dus laten we er met landelijke regelgeving nou voor zorgen dat gemeenten er niet nog eens een extra eisenlaag bovenop metselen, waardoor projecten onrealiseerbaar worden of waardoor je in de ene stad iets kunt doen, wat in de andere onmogelijk is. Politici in de Tweede Kamer vragen zich af waarom vergunde projecten niet gebouwd worden. Dat komt omdat ze simpelweg niet rondrekenen door de enorme stapeling aan extra eisen, zowel qua kwaliteit, duurzaamheid als betaalbaarheid, waar we op lokaal niveau mee te maken hebben.”

EV: Dus op het briefje dat jullie Mona meegeven voor in de dienstauto staat dan…

MK: “Ga niet meer, maar minder doen. Je moet wel meer bouwen, heel veel meer zelfs, maar dat bereik je juist door minder en dus grotere projecten te maken. Minder detailregelregeling. En ook minder microbelasting.”

EV: “Minder is meer. Mooi, hebben we de kopregel gelijk te pakken.”

 

Vastgoedsector en overheid: hoog tijd voor een opbouwende relatietherapie

Vastgoedsector en overheid: hoog tijd voor een opbouwende relatietherapie

Tekst door Edwin Venema

Dubbelinterview Wiggert Karreman (APF) en Jan van den Hogen (Deka)

Ze hebben hun strepen al meer dan verdiend, ook al zitten ze elk op een andere prominente plek in ‘de vastgoedcyclus’: een begrip dat veelvuldig zal terugkomen in het dubbelinterview met Wiggert Karreman (APF International) en Jan van den Hogen (Deka). Wat hen in elk geval bindt is een bestuursfunctie binnen Holland Property Plaza (HPP), hét netwerk voor de vastgoed- en bouwsector. Gespreksonderwerpen: het guurder wordende investeringsklimaat in ons land, met name ook voor buitenlandse partijen. Daarbij speelt het achterhaalde en niet bijster positieve imago van de sector, in het bijzonder in de relatie met de overheid, zeker een rol. Onbekend maakt overduidelijk onbemind en daarom is er werk aan de winkel, niet in de laatste plaats voor de vastgoedsector zelf, vinden de heren.

De locatie is een inspirerend decor voor een gesprek over de toegevoegde waarden van vastgoed: ‘District West’, een ontwikkeling van investeerder APF International vlak bij het westelijke havengebied en het intercitystation Sloterdijk in Amsterdam. Het is een van de vele voorbeelden van een transformatie waar grijs en industrieel plaatsmaken voor groen en creatief. Waar een verwaarloosde plek uit de oude economie een injectie krijgt en tot leven komt zodat mensen er weer kunnen werken en ontspannen. Een ander mooi voorbeeld hiervan is het hoofdstedelijke Cruquius-project van Amvest. Gastheer Wiggert Karreman, managing director van APF, staat als commerciële investeerder aan de wieg van dit soort transformaties en ook aan het begin van de “vastgoedcyclus”. Wiggert: “Wij koppelen pensioenkapitaal aan vastgoed. Concreet: wij kopen die oude, verwaarloosde (kantoor)gebouwen, vaak met buitenlands kapitaal, op voor transformatie naar nieuw leef- en werkbaar vastgoed.”

HPP-collega-bestuurslid Jan van den Hogen zit als institutionele investeerder namens Deka, en de via Deka wereldwijd beleggende pensioenfondsen, verzekeraars en particulieren, verderop in de ‘vastgoedcyclus’. Hij is de ‘afnemer’ van projecten die vastgoedinvesteerders als APF, en andere soortgelijke ondernemingen, opstarten. Gevraagd naar een ultrakorte karakteristiek van zijn investeringsrol in de vastgoedketen zegt Van den Hogen: “Dankzij ons kun je wonen, werken, eten, leven en je kunt nog een keer een prima pensioen krijgen. Bij Deka zijn dat miljoenen mensen.”

Voor de meeste mensen lijkt jullie sector één grote pot vastgoednat. Kunnen jullie je voorstellen dat de buitenwacht daar weinig of geen chocola van kan maken?

Van den Hogen: “Ja. Voor ons lijkt het vastgoed-ecosysteem heel transparant, maar dat is het overduidelijk niet voor de meeste stakeholders. De structuren en verhoudingen binnen de vastgoedsector over de volle breedte zijn klaarblijkelijk helemaal niet doorzichtig. De verschillende rollen die wij spelen binnen de vastgoedcyclus betekenen ook dat wij als individuele spelers allemaal een ander investerings- en rendementsperspectief hebben.”

Karreman: “Wij zitten bij projecten als deze zoals gezegd in de beginfase van de vastgoedcyclus. Waar gebouwen leegstaan, zien wij kansen om delen van een stad op te knappen. Onze rendementsvereisten zijn echter anders dan die van langdurige beleggers zoals Jan die de zorg voor miljoenen pensioenen heeft. Die gaat niet beleggen in lege kantoren. Wij nemen meer risico.”

Dat genuanceerde ecosysteem van jullie is in de perceptie van veel mensen niets anders dan een sector waar onvoorstelbaar veel geld wordt gepakt door snelle jongens en meisjes.

Van den Hogen: “En die jongens en meisjes zijn er ook! Dat ga ik zeker niet ontkennen, maar dat geldt voor meer sectoren. Daarin is het vastgoed geen uitzondering. Ik begrijp dat de buitenwacht blijft haken achter die kolossale kantoorgebouwen op de Zuidas, maar ik zie bij het overgrote deel binnen onze sector zeker ook een intrinsieke motivatie om de wereld voor onze kinderen fatsoenlijk achter te laten. People en planet zitten net zo goed in ons DNA als profit.”

Maar als het geen systemisch probleem zou zijn, dan hebben jullie toch in elk geval een fors imagoprobleem?

Karreman: “Dat is ontegenzeggelijk zo. Maar het beeld van de winstwolfjes en de cowboys is naar mijn oprechte mening allang sterk achterhaald door een veel genuanceerder werkelijkheid. Wij zijn intussen een heel professionele sector geworden met grote maatschappelijke impact. En dito verantwoordelijkheden. We zijn breder en internationaler geworden met veel meer en andere spelers. De rol van en het aantal stakeholders is groter geworden.”

Van den Hogen: “Met professionaliseren bedoelen we dat we vanuit maatschappelijk perspectief in de vastgoedsector de slag hebben moeten maken om ook daadwerkelijk zaken als compliance nog strakker dan nu al het geval is in je werkzaamheden te integreren; over corporate governance en rapportages, over duurzaamheid en ESG en over een level playing field met de stakeholders. Die ontwikkeling is nog steeds ondergesneeuwd door de al genoemde clichés.”

Van de Wolf of Wallstreet naar het braafste jongetje van de klas…dat is nogal een perceptiegat. We lezen in de krant nog steeds over het sprinkhanengedrag van sommige buitenlandse investeerders…

Van den Hogen: “Het is ook een kwestie van perspectief, zeker als je naar een aantal Angelsaksische opportunity-spelers kijkt die hier komen binnenvallen en na twee jaar de tent weer met winst verkopen. Maar kijk naar Wiggert, die zit hier als commerciële investeerder al vanaf 2019 in District West. Dat is geen kortetermijnvisie. Verder begrijp ik de scepsis rond ESG en ook dat die in verband wordt gebracht met greenwashing. Maar ik claim ook niet dat werken volgens ESG-standaarden alleen van de beleggers komt. Het zijn ook de stake- en shareholders die duidelijk de richting aangeven waarin jij je als vastgoedonderneming dient te bewegen zodat ze blijven investeren in jouw producten, of zoals in mijn geval, de pensioenen die je aanbiedt. Greenwashing is niet meer aan de orde voor institutionele beleggers zoals Deka. Sterker nog: onze aandeelhouders hebben gezegd dat zij genoegen nemen met wat minder rendement als de portefeuille meer duurzaam en ESG-gericht is.”

“Van de commerciële vastgoedbeleggingsmarkt in heel Nederland is intussen 70 tot 75% in handen van buitenlandse investeerders. Dat weet bijna niemand buiten onze sector.”

OK, het imago van de vastgoedsector is achterhaald, maar jullie gaan toch niet alleen jij-bakken?

Van den Hogen: “Absoluut niet. Dat het imago van de sector zo slecht is, met name bij de politiek, hebben we echter ook wel een beetje over onszelf afgeroepen. Er is voor ons echt werk aan de winkel om onderbuikgevoelens actief om te zetten in feitenkennis, context en daardoor begrip. Daarbij kan ons netwerk van Holland Property Plaza een belangrijke rol spelen. “

Karreman: “Ik zit namens HPP in een nieuw, informeel overleg waarin we de relatie tussen overheid en vastgoedsector, met name de buitenlandse investeerders, willen verbeteren. Voor dit laatste heeft HPP ook een Nieuwjaars Investeerdersdiner georganiseerd en zijn we actief in gesprek met het ministerie.”

Wat zijn de uitdagingen voor die vorm van relatietherapie met de overheid? Waar zitten drempels? Is het onkunde of zijn het hardnekkige vooroordelen? Hoe komt het dat jullie er als sector klaarblijkelijk nog niet in geslaagd zijn om de overheid te overtuigen van jullie systeemrol om ook maatschappelijke waarde toe te voegen?

Karreman: “We zijn nog maar net een beetje met die besprekingen begonnen. Wat mij opvalt is dat het niet zozeer onkunde is, maar eerder een angst om met commerciële partijen om te gaan. En niet goed geïnformeerd zijn. Er is geen zicht op de gehele cyclus in een vastgoedproject: welke verschillende partijen met verschillende rollen en drijfveren daarbij een rol spelen. Waarom bepaalde partijen wel of niet instappen, dat moeten we beleidsmakers klaarblijkelijk beter toelichten. En dan is er ook het eerdergenoemde vooroordeel: dat we sprinkhanen zijn, die even snel langskomen om de boel financieel kaal te vreten.”

Van den Hogen: “Wij zitten ook evident in een commerciële hoek! Wij zijn als Deka zoals gezegd verantwoordelijk voor miljoenen pensioenen. Mensen die bij ons een spaarplan hebben. Daarvan moeten ze allemaal een keer gaan eten en leven. En natuurlijk ben je dan commercieel bezig om de centjes – die niet van jou maar van je pensioendeelnemers zijn – voor hen verstandig te beheren. Als een uit de kluiten gewassen pensioenleverancier heb je zelfs de plicht om rendement te maken.”

 

Jullie noemde net al de internationalisering van de vastgoedsector. Wat ook lijkt mee te spelen is dat de rol van met name buitenlandse investeerders niet goed bij iedereen op het netvlies staat.

Van den Hogen: “Van de commerciële vastgoedbeleggingsmarkt in heel Nederland is intussen 70% tot 75% in handen van buitenlandse investeerders. Dat weet bijna niemand buiten onze sector, maar het is wel een feit. Mijn club alleen al zit met ongeveer 5,5 miljard in Nederland in stenen, en nog een aantal miljarden in andere investeringen.”

En dat is goed nieuws omdat…?

Van den Hogen: “Nederland mag zich best op de borst kloppen dat dat wij bij buitenlandse investeerders nog steeds een prima naam hebben. Al is het op dit moment misschien even minder door de politieke instabiliteit met licht de handrem erop. Die buitenlandse investeerders hebben allemaal muntjes die ze hier kwijt willen!”

Maar…?

Van den Hogen: “Vergelijk het met een defecte parkeerautomaat. De belegger wil er graag muntjes in stoppen, maar het gleufje is door de overheid van tevoren dichtgeplakt. Heel typisch dat dan buitenlandse investeerders het verwijt krijgen dat ze bepaalde projecten niet oppakken. Tja, de randvoorwaarden moeten er dan wel voor zijn. Dat geldt voor mij, maar ook voor Wiggert.”

“Buitenlandse investeerders rennen niet opeens allemáál weg, maar ze worden in Nederland wel geconfronteerd met randvoorwaarden die op dit moment het minst gunstig zijn in heel Europa. Dat matcht niet met de ambitie van onze overheid om (veel) meer te bouwen, maar zelf niet de investeringsruimte heeft om dit waar te maken.”

Over welke randvoorwaarden hebben jullie het dan? De compliance-tsunami?

Karreman: “Nee, dat was vroeger zo. Als professioneel bedrijf heb je dat intussen wel op orde. Het gaat nu met name om de voorspelbaarheid in de besluitvorming van de overheid. Als internationale belegger maak je een analyse van de voorwaarden om in een bepaald land te gaan beleggen, maar als je tijdens de wedstrijd steeds de doelpalen ziet verschuiven, gaan er gelijk rode vlaggen omhoog. Dat geldt met name hier op woongebied. Denk ook aan het advies van de Raad van State over de Wet betaalbare huur. Daar wordt ook duidelijk in aangegeven dat voorgestelde regulering van de (vrije) huursector als reëel risico heeft dat investeerders niet bereid zijn om in de huurmarkt te investeren en zich zullen terugtrekken. Dat zie je nu ook geleidelijk aan gebeuren.”

Van den Hogen: “Die complexiteit zit niet alleen bij de rijksoverheid, maar ook nog een keer op gemeentelijk niveau. En sommige gevallen doet ook de provincie nog een duit in het zakje. En dan is vaak de achtergrond van veel regels niet slecht, maar de stapeling ervan werpt wél enorme drempels op. Met bijvoorbeeld een forse verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% is het logisch dat er dan inkomsten gaan wegvallen. Europees gezien was een tarief van 6-7% prima, maar nu loop je Europees gezien stevig uit de pas doordat je veel zwaardere lasten voor vastgoedinvesteerders introduceert.”

Karreman: “Hetzelfde geldt voor het voorstel van zeer vergaande aftrekbeperkingen van rente voor de vennootschapsbelasting voor vennootschappen die vastgoed verhuren. Dat moet ingaan per 1 januari 2025 maar gaat zoveel veel verder dan vergelijkbare regelgeving in omringende landen.”

ullie schetsen een guur investeringsklimaat in ons land waar buitenlandse investeerders, die driekwart van het vastgoed in handen hebben, kopschuw en horendol van worden. Kun je spreken over een investeringsklimaatprobleem? En zo ja, is dat dan niet “Chefsache” voor de overheid?

Karreman: “Er lijkt veel twijfel bij nieuwe internationale investeerders of ze überhaupt wel in Nederland moeten beleggen. Je ziet nu ook wel buitenlands kapitaal uit ons land weggaan.”

Van den Hogen: “Het gaat mij te ver om van een investeringsdrain te spreken. Als Deka zien wij onze investeringen in Nederland nog voldoende renderen, maar het is ontegenzeggelijk zo dat de boel wel op de handrem staat. Daar ben ik het met Wiggert eens. Buitenlandse investeerders gaan niet of minder investeren in vastgoed waar je echt maatschappelijke waarde kunt toevoegen. Dat is een risico voor de gehele vastgoedcyclus. Clubs als APF die aan het begin van zo’n cyclus staan, hebben een kapitaalstroom nodig, die voor een belangrijk deel uit vreemd vermogen bestaat. Komen er vervolgens minder aantrekkelijke projecten voor ons als institutionele investeerder, dan komt er een blokkade in de cyclus. Ook al zeggen wij dan in sommige gevallen: wij stappen dan toch in jullie fondsen, we kopen het op voorhand of we bedenken een andere oplossing, maar de bottom line is en blijft wel dat wij onze pensioenen moeten kunnen garanderen.”

Karreman: “Jan zijn analyse klopt. De buitenlandse investeerders rennen niet opeens allemáál weg, maar ze worden in Nederland wel geconfronteerd met randvoorwaarden die op dit moment het minst gunstig zijn in heel Europa. Ik heb de indruk dat de overheid nog onvoldoende zicht heeft dat buitenlandse investeerders daardoor minder snel naar ons komen. En dat laatste is cruciaal voor een overheid die wel de ambitie heeft om (veel) meer te bouwen, met name woningbouw, maar zelf, ook niet met de hulp van corporaties, de investeringsruimte heeft om dit waar te maken. De afhankelijkheid van buitenlandse investeerders maakt dat je dan niet te veel moet afwijken binnen Europa op het gebied van regelgeving en fiscaliteiten. Daarin zijn we zoals gezegd echt te veel doorgeslagen.”

“Vergelijk het met een defecte parkeerautomaat. De belegger wil er graag muntjes in stoppen, maar het gleufje is door de overheid van tevoren dichtgeplakt.”

Dat is toch vreemd. Bij de overheid zitten ze toch niet allemaal te slapen? Staat de radar daar uit? Het zijn toch niet allemaal onnozele koekenbakkers daar in Den Haag?

Van den Hogen: “Allerminst, maar vertel mij nou eens wat er nu in de maatschappij gebeurt, waardoor bij de overheid een alarmbel afgaat. Loop eens door de Amsterdamse Zuidas, Den Haag centrum… daar zie je toch alleen maar prachtige gebouwen staan?”

Karreman: “Mijn ervaring is dat als je goed uitlegt waarom sommige regels minder handig zijn, men het dan wel snapt. Want veel regelgeving komt uit de onderbuik. En ja, misschien wel gedreven door zekere populistische tendensen. Nieuwe regels en veranderingen zijn niet erg, maar niet elk half jaar. Er zijn hier in A’dam best wel wat transformatieprojecten geweest met veel geplande woningen, en daar lagen afspraken over met de gemeente, maar door nieuwe regels zijn dat uiteindelijk geen woningen geworden. Mind you: je neemt als investeerder wel een risico: je koopt een leeg kantoor en je onderhandelt met de gemeente over erfpacht en maakt allerlei kosten.”

Van den Hogen: “Partijen zoals APF zijn aan het begin van de vastgoedketen onontbeerlijk. Als ik zie wat wij aan vastgoed beheren dat voortkomt uit de ontwikkeling van de APF’s van deze wereld, dan is de pipeline in Nederland echt wel in gevaar.”

Karreman: “Natuurlijk leggen wij niet alle schuld op de stoep van de regelgevende overheid, want er zijn natuurlijk ook andere factoren waarop nationale overheden minder greep hebben: de wereldeconomie in relatie tot grote geopolitieke conflicten, de torenhoge inflatie en de door het dak gestegen bouwkosten. Het is én-én. En zoals eerder gezegd: wij hebben als sector zelf ook nog wel flink wat huiswerk te doen.”

De relatietherapie, daar is-ie weer…

Van den Hogen: “Belangrijk om vooral vertrouwen en begrip te kweken. Dat moet van twee kanten komen. Wel ironisch dat je als vastgoed gezien wordt als een graaier en geen brenger, terwijl wij met Deka tot voor enkele jaren een van de grootste huisvesters van de overheid waren. Let wel, wij zitten al een kwart eeuw in Nederland en hebben nog steeds vastgoed dat we aan het begin van die periode al in bezit hadden…maar weet je, je slaat niet zo hard op de trom dat je zo geweldig bent.”

Waarom eigenlijk niet, als je elkaar nog zoveel uit te leggen hebt? Lekker lawaai maken, zou ik zeggen. De vraag is wel vanuit welk gremium en met welke toonsoort.

Karreman: “We proberen als Holland Property Plaza zelf actief toenadering te zoeken. Dat is ook de context van het investeringsdiner van 22 januari. Ik zit daarnaast in de reeds genoemde werkgroep. Nadrukkelijk als vertegenwoordiger van het netwerk, en niet namens APF. Dat is geen detail: we zijn geen klassieke belangenvertegenwoordiger zoals een brancheorganisatie. We proberen nu vooral de dialoog op gang te brengen.”

Van den Hogen: “Ik zie HPP veel meer als een extern gericht platform dan de meeste brancheorganisaties, die ik vaak naar binnen gekeerd vind. En er is een onderlinge competitie, die binnen HPP totaal ontbreekt. Onze kracht is dat we er op persoonlijke titel in zitten zonder last van ruggespraak: het is een bonte mengeling van mensen en competenties en vakmanschap uit de vastgoedwereld. Je hebt aan ons een stevige gesprekspartner en ik merk ook dat wij sneller tot een dialoog kunnen komen met de overheid dan veel van die belangenverenigingen.”

Karreman: “En in de breedte heeft HPP meer te bieden, want ook het rijksvastgoedbedrijf, gemeenten, architecten… ze zijn allemaal lid van HPP. En we praten al lang met elkaar en komen elkaar ook steeds tegen. Al die partijen vinden het leuk om elkaar te leren kennen en te weten met wie je aan tafel zit. Wij zitten als netwerk niet in een politieke dagkoers.”

“Juist door in bijenkomsten alle schakels van de vastgoedketen bij elkaar te zetten en te praten over de voorliggende uitdagingen, kun je komen tot oplossingen die voor álle belanghebbenden – dus ook de overheid en de samenleving die zij dient – werkbaar kunnen zijn.”

Je bent misschien wendbaar, maar heb je ook slagkracht?

Karreman: “Je moet niet een te grote broek aantrekken. Juist door in bijenkomsten alle schakels van de vastgoedketen bij elkaar te zetten en te praten over de voorliggende uitdagingen, kun je komen tot oplossingen die voor álle belanghebbenden – dus ook de overheid en de samenleving die zij dient – werkbaar kunnen zijn.
Wat daar nu aan ontbreekt is om met voorstellen te komen waarmee je ook naar buiten kunt treden. We praten nog wel heel veel met elkaar, maar misschien blijven onze conclusies nog te veel in de eigen wolk hangen.”

Van den Hogen: “We gaan binnen HPP aan de slag om te kijken of we tot verdere creatieve vormen van dialoog met de overheid kunnen komen. Dat geldt zowel voor de algemene perceptie van onze sector als de daarmee samenhangende uitdagingen op het gebied van (buitenlandse) investeringen. Dat hoeft echt niet in Jip en Janneke-taal, want onze counterparts bij de overheid zijn ook economen, econometristen of andere hoogopgeleide mensen.”

Misschien kunnen jullie daarover nu al wat rozeolifanten?

Van den Hogen: “Laat ik vast dit zeggen. We hebben er klaarblijkelijk een talent voor als sector om onze structuur te overcompliceren. Het is ook weer geen raketwetenschap om de vastgoedcyclus duidelijk te maken. Als we de overheid uitnodigen op een plek als deze, in District West, of in een ander transformatieproject, dan vallen er heel wat meer kwartjes dan met een barrage aan slides en grafieken. Vastgoed en de maatschappelijke betekenis ervan kan soms ook keihard voor zichzelf spreken.”

Indachtig de beroemde uitspraak van de Amsterdamse wethouder Jan Schaefer: “in gelul kun je niet wonen”?

Karreman en Van den Hogen: “Precies!”

 


 

Over Wiggert & Jan

Wiggert Karreman is fiscaal jurist van huis uit. In 1999 ging hij als belastingadviseur aan de slag bij accountantskantoor Arthur Andersen, later in Nederland onderdeel van Deloitte Belastingadviseurs B.V., met name gespecialiseerd in de structurering van (internationale) vastgoedfondsen. Vanaf 2006 trad hij in dienst bij APF International als controller. Vanaf 2007 trad hij toe tot de Raad van Bestuur van APF International in de functie van directeur en werd hij tevens een van de aandeelhouders van genoemde onderneming. APF International is initiatiefnemer van vastgoedbeleggingsfondsen en vastgoedbeleggingsmanager gevestigd in Amsterdam. Karreman is non-executive director bij het beursgenoteerde Fotex Holding SE en penningmeester in het bestuur van Holland Property Plaza.

Jan van den Hogen is als voormalig kantoordirecteur van Deka Nederland, en thans als Hoofd Huurderrelatiebeheer Logistiek van Deka Immobilien Investment GmbH verantwoordelijk voor het bewaken van de belangen van de logistieke huurders in de portefeuilles van de diverse Deka-fondsen (beursgenoteerd/niet-beursgenoteerd). Hij is ondersteunend voor diverse interne Deka-afdelingen op het gebied van portfolio- en asset management, acquisities/desinvesteringen etc. Daarnaast is Van den Hogen jarenlang cursusleider/hoofddocent aan de Saxion Hogeschool in Deventer geweest en verzorgt Masterclasses Vastgoedmanagement voor diverse academische instellingen. Van den Hogen is secretaris binnen het bestuur van Holland Property Plaza.

Frédéric Van der Planken (Whitewood): “OXY is een voorbeeld van work, live, play on the same location.”

Frédéric Van der Planken (Whitewood): “OXY is een voorbeeld van work, live, play on the same location.”

Voor de vastgoedsector ligt een grote rol weggelegd in de transitie naar een toekomstbestendige delta. Een delta waarin we in balans zijn met de natuur en waarin iedereen in onze samenleving gelukkig kan leven, wonen en werken. Hoe kunnen wij met vastgoed een positieve bijdrage leveren aan onze maatschappij en planeet? Wij vroegen het een van onze HPP-beslissers: Frédéric Van der Planken, CEO van investeerder en vastgoedbeheerder Whitewood. Met hun project OXY verdichten ze op een duurzame manier het hart van Brussel, zowel groen als sociaal.

Jullie durfden het aan om een enorm gebouw te kopen op het drukst bezochte metrostation van Brussel. Wat is jullie ambitie met de transformatie van OXY?

“Whitewood bestaat dit jaar 15 jaar en het is altijd onze droom geweest om een binnenstedelijk multifunctioneel object te creëren. OXY wordt een dynamisch, duurzaam en multifunctioneel gebouw met 42.000 m2 kantoren, 15.000 m2 residentieel en 15.000 m2 hotel en restaurant op 6.000 m2. Een typisch voorbeeld van work, live, play on the same location.”

Wat betekent duurzaamheid voor jullie?

“Whitewood heeft duurzaamheid in haar DNA. We voelen de verpletterende verantwoordelijkheid om onze footprint zo laag mogelijk te houden, niet alleen op het gebied van bouwen, ook wanneer een gebouw operationeel is. We hebben de stap gezet van groen naar duurzaamheid, naar ESG, en nu focussen we ons op het volgende dat gaat komen: impactinvesting. Alles wat we hebben geleerd zit in onze projecten en met OXY gaan we nog verder in het hergebruik van materialen, watertractie, zonnepanelen en warmtepompen. De interactie van alles zorgt ervoor dat we een reductie hebben van CO2 en ook in operatie volledig neutraal zijn.”

“Voor OXY gebruiken we 6 tot 8 procent materiaal uit urban mining.”

Hoe passen jullie hergebruik van materialen toe?

“Voor OXY gebruiken we 6 tot 8 procent materiaal uit urban mining. Dat betekent dat we materialen toepassen die anders gesloopt zouden worden. Na het polijsten van de materialen integreren we ze in het gebouw. Op deze manier hoeven we geen materiaal te construeren en reduceren we CO2. In andere projecten halen we slechts 1 tot 2 procent uit urban mining.”

Jullie gaan met OXY een stap verder…

“We zijn volop in onderzoek of we het gebouw op power over ethernet kunnen zetten. Dat betekent dat de volledige aansluiting van het gebouw, dus zowel de databekabeling als elektriciteitstoevoer, allemaal op één kabel wordt aangesloten. Dan creëer je een gebouw dat flexibeler en nog efficiënter is in energiegebruik. Dat is wel echt een droom.”

“We zijn volop in onderzoek of we OXY op power over ethernet kunnen zetten.”

Duurzaamheid gaat niet enkel over CO2-impact of energetisch besparend bouwen. Hoe creëren jullie op andere manieren impact?

“Ik denk dat de vastgoedsector absoluut moet beseffen dat sustainability geen trend is. Besparen op duurzaamheid om goedkoper te bouwen is een domme besparing. We moeten als ontwikkelaars focussen op de lange termijn en vol voor ESG gaan, dat is de toekomst. Het sociale aspect mag hierin meer aandacht krijgen. Dat betekent niet alleen sociaal bouwen, maar ook kijken hoe het gebouw past in de omgeving. Een grote iconische glazen toren is niet meer van deze tijd. Het moet een doelstelling zijn om je gebouw te laten leven en reageren op de omgeving.”

Voor de vastgoedsector ligt een grote rol weggelegd in de transitie naar een toekomstbestendige delta. Een delta waarin we in balans zijn met de natuur en waarin iedereen in onze samenleving gelukkig kan leven, wonen en werken. Hoe kunnen wij met vastgoed een positieve bijdrage leveren aan onze maatschappij en planeet? Wij vroegen het een van onze HPP-beslissers: Frédéric Van der Planken, CEO van investeerder en vastgoedbeheerder Whitewood. Met hun project OXY verdichten ze op een duurzame manier het hart van Brussel, zowel groen als sociaal.

Jullie durfden het aan om een enorm gebouw te kopen op het drukst bezochte metrostation van Brussel. Wat is jullie ambitie met de transformatie van OXY?

“Whitewood bestaat dit jaar 15 jaar en het is altijd onze droom geweest om een binnenstedelijk multifunctioneel object te creëren. OXY wordt een dynamisch, duurzaam en multifunctioneel gebouw met 42.000 m2 kantoren, 15.000 m2 residentieel en 15.000 m2 hotel en restaurant op 6.000 m2. Een typisch voorbeeld van work, live, play on the same location.”

Wat betekent duurzaamheid voor jullie?

“Whitewood heeft duurzaamheid in haar DNA. We voelen de verpletterende verantwoordelijkheid om onze footprint zo laag mogelijk te houden, niet alleen op het gebied van bouwen, ook wanneer een gebouw operationeel is. We hebben de stap gezet van groen naar duurzaamheid, naar ESG, en nu focussen we ons op het volgende dat gaat komen: impactinvesting. Alles wat we hebben geleerd zit in onze projecten en met OXY gaan we nog verder in het hergebruik van materialen, watertractie, zonnepanelen en warmtepompen. De interactie van alles zorgt ervoor dat we een reductie hebben van CO2 en ook in operatie volledig neutraal zijn.”

“Voor OXY gebruiken we 6 tot 8 procent materiaal uit urban mining.”

Hoe passen jullie hergebruik van materialen toe?

“Voor OXY gebruiken we 6 tot 8 procent materiaal uit urban mining. Dat betekent dat we materialen toepassen die anders gesloopt zouden worden. Na het polijsten van de materialen integreren we ze in het gebouw. Op deze manier hoeven we geen materiaal te construeren en reduceren we CO2. In andere projecten halen we slechts 1 tot 2 procent uit urban mining.”

Jullie gaan met OXY een stap verder…

“We zijn volop in onderzoek of we het gebouw op power over ethernet kunnen zetten. Dat betekent dat de volledige aansluiting van het gebouw, dus zowel de databekabeling als elektriciteitstoevoer, allemaal op één kabel wordt aangesloten. Dan creëer je een gebouw dat flexibeler en nog efficiënter is in energiegebruik. Dat is wel echt een droom.”

“We zijn volop in onderzoek of we OXY op power over ethernet kunnen zetten.”

Duurzaamheid gaat niet enkel over CO2-impact of energetisch besparend bouwen. Hoe creëren jullie op andere manieren impact?

“Ik denk dat de vastgoedsector absoluut moet beseffen dat sustainability geen trend is. Besparen op duurzaamheid om goedkoper te bouwen is een domme besparing. We moeten als ontwikkelaars focussen op de lange termijn en vol voor ESG gaan, dat is de toekomst. Het sociale aspect mag hierin meer aandacht krijgen. Dat betekent niet alleen sociaal bouwen, maar ook kijken hoe het gebouw past in de omgeving. Een grote iconische glazen toren is niet meer van deze tijd. Het moet een doelstelling zijn om je gebouw te laten leven en reageren op de omgeving.”

Anneloes van Boxtel (Rijksvastgoedbedrijf) over Almere Pampus: het stadsdeel van de toekomst

Anneloes van Boxtel (Rijksvastgoedbedrijf) over Almere Pampus: het stadsdeel van de toekomst

Voor de vastgoedsector ligt een grote rol weggelegd in de transitie naar een toekomstbestendige delta. Een delta waarin we in balans zijn met de natuur en waarin iedereen in onze samenleving gelukkig kan leven, wonen en werken. Hoe kunnen wij met vastgoed een positieve bijdrage leveren aan onze maatschappij en planeet? Wij vroegen het een van onze HPP-beslissers: Anneloes van Boxtel, programmadirecteur bij het Rijksvastgoedbedrijf. Zij werkt samen met de gemeente Almere aan een van grootste gebiedsontwikkelingen in Nederland waarbij water en bodem sturend zijn.

Almere Pampus wordt het stadsdeel van de toekomst genoemd. Kan je er iets meer over vertellen?

“Almere Pampus is een gebied van bijna duizend hectare aan het IJ- en Markermeer, allemaal rijksgronden. Op deze gronden is een duurzame en toekomstbestendige gebiedsontwikkeling voorzien waaronder 25.000 tot 35.000 woningen, ambitie voor 16.000 arbeidsplaatsen en toepassingen zoals flexibele woningbouwoplossingen en biobased bouwmaterialen. Het is een hechte samenwerking tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Almere.”

Wat is nodig voor het realiseren van Almere Pampus?

“Om Almere Pampus te realiseren is het cruciaal dat er een verbinding komt tussen Amsterdam Zuid via IJburg, Pampus en het centrum van Almere. Deze verbinding wordt de IJmeerverbinding genoemd. Het realiseren van een grote infrastructurele voorziening kost vele jaren. Regeren is vooruitzien; het is dan ook belangrijk zicht op de IJmeerverbinding te houden. Dit ondanks het besluit van het voormalig kabinet om te korten op toekomstige budgetten voor nieuwe grootschalige infrastructuur. Zo is de IJmeerverbinding (nog) niet opgenomen in het meerjarenprogramma van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Recent is daar het vraagstuk van de energie netwerkaansluitingen bij gekomen.”

Hoe gaan jullie hier mee om?

“Onze aanpak is om erop te blijven hameren dat woningbouw en infrastructuur hand in hand gaan. In de huidige woningcrisis gaat het niet alleen om woningproductie, maar ook om de context, waaronder zekerheid op een goede bereikbaarheid die tijdig wordt gerealiseerd. Zonder vooruitzicht op een toekomstige IJmeerverbinding blijft Almere Pampus een uithoek en komt deze gebiedsontwikkeling niet van de grond. Helder en tijdig sturen op goede bereikbaarheid is dus leidend.”

“Onze aanpak is om erop te blijven hameren dat woningbouw en infrastructuur hand in hand gaan. Zonder IJmeerverbinding blijft Almere Pampus een uithoek en komt er geen gebiedsontwikkeling van de grond.”

Ondanks de onzekerheid zijn jullie in samenwerking met de gemeente Almere al wel begonnen met de nodige voorbereidingen. Waarom?

“De voorbereidingen voor een gebiedsontwikkeling vergen veel tijd. Zeker een gebiedsontwikkeling als Almere Pampus met haar omvang en ambities op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en waterberging. We zijn daarom alvast gestart met de ruimtelijke strategische verkenning en planontwikkeling. Onze gezamenlijke ambitie is om voor 2030 te kunnen starten met de eerste 7.500 woningen zodra zicht is op de IJmeerverbinding.”

Kan je al iets vertellen over de ruimtelijke strategische verkenning?

“We werken momenteel aan een Masterplan dat gefundeerd wordt op een driedimensionaal onderzoek naar de bodemgesteldheid van Almere Pampus. Dit onderzoek geeft bruikbare inzichten om te plannen waar je wat gaat ontwikkelingen, zoals woningen, wegen en waterberging, waaronder kansen voor Warmte Koude Opslag (WKO). Zo zijn water en bodem sturend in onze ruimtelijke ordening.”

“Een driedimensionaal onderzoek naar de bodemgesteldheid van Almere Pampus geeft bruikbare inzichten om te plannen waar je wat gaat ontwikkelingen, zoals woningen, natuur en waterberging.”

Hebben jullie naast deze duurzaamheidsplannen ook sociale doelstellingen?

“Wij hebben vanuit het Rijk geen winstoogmerk, waardoor onze maatschappelijke doelen centraal staan. We letten goed op de demografie en huishoudsamenstelling van de toekomstige generatie en onderzoeken wat voor van hen belangrijk is om gelukkig te leven, wonen en werken. Dit willen we integraal plannen in de gebiedsontwikkeling. Planetproof bouwen heeft betrekking op zowel natuurlijke als sociale aspecten.”

Wat zou je graag zien gebeuren in de ontwikkeling van Almere Pampus?

“Pampus wordt een gebiedsontwikkeling voor de komende tientallen jaren. Het zou een mooie kans zijn om anticyclisch bouwen na te streven en daarmee een bouwstroom op peil te houden. Daarnaast zou ik het fantastisch vinden als we de succesformule van de Markerwadden kunnen toepassen op de buitendijkse ontwikkeling van Almere Pampus. In de Markerwadden worden natuurontwikkeling en recreatie gecombineerd, wat echt een toevoeging is voor de ecologie.”

Jozien Timmers (MRP) over langer gezond en gelukkig leven in Cartesius Utrecht

Jozien Timmers (MRP) over langer gezond en gelukkig leven in Cartesius Utrecht

Voor de vastgoedsector ligt een grote rol weggelegd in de transitie naar een toekomstbestendige delta. Een delta waarin we in balans zijn met de natuur en waarin iedereen in onze samenleving gelukkig kan leven, wonen en werken. Hoe kunnen wij met vastgoed een positieve bijdrage leveren aan onze maatschappij en planeet? Wij vroegen het een van onze HPP-beslissers, Jozien Timmers. Als Head of Architecture Department bij MRP en ontwikkelaar van de duurzame stadswijk Cartesius in Utrecht, tilt ze duurzaam bouwen naar een hoger level.

Jozien, allereerst gefeliciteerd met je dochtertje! 6 weken oud nog maar. Ik kan me voorstellen dat je drijfveer om je in te zetten voor een duurzame toekomst hierdoor alleen maar groeit.

Jozien: “Dankjewel, en absoluut! Ik vind het erg belangrijk dat wij op een verantwoordelijke manier met deze wereld omgaan en dat we plekken creëren die nog lang standhouden. Het is fijn om op een plek te werken waar we die verantwoordelijkheid samen voelen en we ook echt iets kunnen betekenen voor de toekomstige generatie. Cartesius in Utrecht is daar een mooi voorbeeld van.”

Cartesius, een duurzame stadswijk middenin Utrecht. Neem ons even mee…

Jozien: “Cartesius, dat we ontwikkelen in samenwerking met Ballast Nedam Development, wordt een mixed-use, groene, duurzame en gezonde stadswijk van bijna 3000 woningen, sociaal en vrije sector gemengd. In Cartesius doen we de belofte dat mensen langer gezond en gelukkig leven. Dat doen we gebaseerd op de wetenschappelijke theorie achter de Blue Zones. Blue Zones zijn gebieden in de wereld waar mensen op een gezonde manier oud worden en meetbaar langer leven. Wij willen deze theorie toepassen en vertalen naar een stadswijk. Daarnaast proberen we met Cartesius de balans te herstellen met de natuur en de impact van de gebouwde omgeving op de planeet en de mens te minimaliseren.”

“In Cartesius doen we de belofte dat mensen langer gezond en gelukkig leven. Dat doen we gebaseerd op de wetenschappelijke theorie achter de Blue Zones.”

Een geweldige ambitie, maar ook een flinke uitdaging. Hoe gaan jullie dit voor elkaar boksen? Wat is jullie geheim?

Jozien: “Onze kracht is dat we deze opgave interdisciplinair aanpakken. We kijken vanuit meerdere sectoren naar de vraag; dus niet alleen vanuit de vastgoedsector, maar ook vanuit de gezondheidszorg, het onderwijs, de gemeente en de overheid. Stap één hierin is educatie, wat betekent dat we vanuit wetenschap de uitdagingen analyseren. Wanneer het speelveld in kaart is gebracht, gaan we naar stap twee: innovatie. Dus wat zijn de juiste oplossingen? En wat zijn innovaties (ook buiten de vastgoedsector) die we kunnen implementeren? De derde stap is dat we alles met elkaar integreren, gezamenlijk. Hiervoor hebben we een convenant gesloten, waarin we hebben afgesproken daadwerkelijk te bewijzen dat we een wijk creëren waar mensen langer en gelukkig leven.”

Kan je iets meer vertellen over een innovatie die jullie binnen Cartesius toepassen die echt een verschil kan gaan maken?

Jozien: “Iets waar we echt trots op zijn, is dat we een bidirectioneel ecosysteem gaan creëren. Dat betekent dat we batterijen in elektrische deelauto’s grootschalig gaan inzetten als opslag van duurzame energie. We zijn hiermee de eerste regio ter wereld. Cartesius is dus een proeftuin voor het upgraden naar een grootschalige implementatie van een toekomstige energiemarkt. En niet alleen voor de energiemarkt; Cartesius wordt voor veel instellingen een proeftuin voor duurzame ontwikkelingen op een grote schaal. Dat biedt perspectief voor toekomstige projecten.”

“Cartesius is een proeftuin voor het upgraden naar een grootschalige implementatie van een toekomstige energiemarkt.”

Het klinkt als een droomproject voor jouw duurzame ambities. Is dit hoe jouw droomwereld eruit ziet?

Jozien: “Ja, absoluut. Mijn droomwereld is dat iedereen uit zijn eigen hokje stapt en met elkaar durft mee te denken. Dat is ook mijn oproep aan de vastgoedsector. De uitdagingen waar we voor staan zijn namelijk niet alleen vastgoed gerelateerd, maar zijn ook sociaal en ecologisch. We moeten dus kijken vanuit verschillende invalshoeken. Met Cartesius zetten we een stap in de goede richting om met elkaar te praten én het met elkaar te doen.”

Bekijk Jozien en onze andere beslissers:

‘Coalition of the willing’ kan de seniorenhuisvesting ‘ontstoppen’

‘Coalition of the willing’ kan de seniorenhuisvesting ‘ontstoppen’

De grootste ‘prop’ in onze volkomen verstopte woningmarkt lijkt te zitten bij de senioren. Ze willen misschien wel plaats maken in hun vaak te groot geworden huizen, maar waar moeten ze in hemelsnaam naartoe? Daarover sprak een twaalftal beslissers uit de vastgoed- en corporatiewereld, de overheid en de zorg- en welzijnssector op 19 oktober tijdens een ronde tafelbijeenkomst, georganiseerd door Holland Property Plaza.

Door Edwin Venema*

Cees van Boven, bestuursvoorzitter van Woonzorg Nederland (de grootste landelijke seniorenhuisvester in ons land), en Gijsbert van Herk, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Staedion in de regio Den Haag, schetsen beiden omvangrijke uitdagingen: een kwart van de bevolking (ca. 5 miljoen mensen) is in 2040 65+. Daarnaast is er een enorm zorgtekort en een nauwelijks in kaart te brengen eenzaamheidsprobleem. Voor senioren die niet langer thuis kunnen wonen is er echter een gapend gat tussen de huidige (gezins)woning en het verpleeghuis. Hierdoor blijven ouderen te lang wonen in woningen die niet meer op hun omstandigheden en behoeften zijn afgestemd. Zo wordt de gewenste doorstroom van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt ernstig gestagneerd.

Beide corporatiedirecteuren benadrukken dat de traditionele scheiding tussen wonen en zorg doorbroken moet worden met nieuwe, geclusterde woonvormen die ouderen een mix aanbieden van wonen, welzijn en zorg. Van Boven: “Een onsje welzijn, scheelt een kilo zorg.” Op lokaal niveau wordt daarom geëxperimenteerd in publiek-private samenwerkingen. Daarin wordt ervaring opgedaan hoe je samen de woningpijplijn kunt ontstoppen, onder andere door het plannen van ‘zorgzame wijken’.

“Een onsje welzijn, scheelt een kilo zorg.”

Wonen & zorg is een tweesnijdend zwaard

Positief is dat er nu meer concrete voorbeelden van inspirerende (geclusterde) woonzorgconcepten komen. Goede voorbeelden doen goed volgen. CPO, corporaties, ontwikkelaars, beleggers en gemeenten gaan ermee aan de slag, al hebben die laatste volgens de ronde tafel nog te weinig oog voor het tweesnijdend zwaard dat het woning- én zorgtekort in samenhang oplost.

Er zijn echter nog meer drempels die een hypotheek leggen op die samenwerkingen. De vastgoedsector en de corporatiewereld worden door het stikstofprobleem (recent geaccentueerd door de uitspraak van de RvS over het bouwbesluit), de torenhoge inflatie en de gestapelde, complexe wet- en regelgeving gefrustreerd in de nieuw- en verbouw. En gemeenschappelijk is het probleem dat de ene partij niet zomaar de rekening van de andere wenst te betalen.

“Je moet niet denken dat de corporaties de rekening van het zorgspecifieke deel van huisvesting gaan oppakken als een in beleid verpakte bezuinigingsmaatregel.”

De politieke uitdagingen

Op nationaal niveau zijn er specifieke problemen rondom ouderenhuisvesting die in de ministeriële beleidsstromen lijken te echoën tussen VWS en Volkshuisvesting. Zo zijn er VWS-minister Helder’s WOZO (Wonen, Ondersteuning, Zorg voor Ouderen) en de zes programma’s van de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister Hugo de Jonge, die medio november in het kabinet besproken worden. Daarin zitten aannames en opdrachten die bij de partners in de semipublieke en private sector nog flink wat vragen oproepen. De door Helder voorgestelde extra 50.000 geclusterde woonvormen voor mensen met complexe zorg worden door De Jonge ingewisseld voor 40.000 geclusterde woonvormen waar zware vormen van zorg geleverd kunnen worden. Van Boven: “Ik weet echter uit ervaring dat een woning waar die extra zorg geleverd moet worden zo’n 25 tot 30.000 euro duurder is dan een reguliere woning. Dat tekort zal met kopsubsidie gedekt moeten worden. Ik ben derhalve een groot voorstander van een apart huurregime voor die specifieke woonzorgvastgoed-categorie, zoals dat in de verpleeghuiszorg gehanteerd wordt met inkomensafhankelijke eigen bijdragen (variërend tussen €750 en €2300). Ik denk dat je dat geld nodigt hebt om deze plannen te realiseren. Je moet niet denken dat de corporaties de rekening van het zorgspecifieke deel van huisvesting gaan oppakken als een in beleid verpakte bezuinigingsmaatregel.”

Een nieuw leven voor oude schoolgebouwen

Om de impasse rond de seniorenhuisvesting over “wie regisseert?” en “wie betaalt?” te doorbreken, is “gewoon aan de slag gaan op kleine schaal” een warme aanbeveling van de ronde tafel in de samenwerking tussen alle stakeholders. Inspirerend was daarom het voorbeeld dat Bart van Kampen, partner van architecten- en stedebouwkundig bureau De Zwarte Hond, deelde over hergebruik van oude schoolgebouwen in Nederland. Van Kampen: “Een Nederlandse school staat er gemiddeld al 69 jaar voordat die gesloopt wordt. Daar ligt een opgave. We hebben prachtige schoolgebouwen die een nieuw leven verdienen. Laten we om te beginnen vanuit duurzaamheid stoppen met de reflex van slopen. Veel slimmer is het om de nieuwe school op een andere plek te bouwen en de oude te transformeren tot ouderenwoningen, zoals we in de voormalige Technische School in Groningen hebben gedaan. Je creëert daarmee ook een heel nieuw, uniek type woningen in een wijk: wonen in een voormalig klaslokaal. Dat geeft een nieuwe variatie en diversiteit van het woningaanbod in wijken en bevordert de lokale doorstroming en hierdoor komen (grotere) woningen weer vrij.”

“We hebben prachtige schoolgebouwen die een nieuw leven verdienen. Laten we om te beginnen vanuit duurzaamheid stoppen met de reflex van slopen.”

Groot denken, klein doen

De ronde tafel concludeerde: je moet groot denken, maar eerst klein doen. Over de samenwerking tussen alle verschillende stakeholders zei Cees van Boven: “Ik geloof sterk in vorming van lokale ‘coalitions of the willing’ om dan vervolgens vanuit een gedeelde visie aan de slag te gaan. Die brede blik zien wij vanuit de vastgoed- en corporatiewereld als een morele plicht. En die begint met persoonlijk leiderschap.”

*Edwin Venema | De Kopijmeester schreef deze blog in opdracht van Holland Property Plaza. Met bijzondere dank aan gastgever Woonzorg Nederland.

Ontstop de seniorenhuisvesting!

Ontstop de seniorenhuisvesting!

Doorstroming door lokale samenwerking
Een volkomen verstopte woningmarkt is een van de systemische plagen waaronder ons land zucht. Het gebrek aan huisvesting is behalve een marktprobleem vooral ook een sociaal-maatschappelijke ramp. De levens van veel jongeren en starters staan pijnlijk ‘on hold’. Behalve door stikstof en inflatie gefrustreerde nieuwbouw, is herverdeling van de bestaande woningvoorraad nodig om het verstoppingsprobleem op te lossen. Aan het einde van de woning-pipeline zit namelijk een enorme seniorenprop. Zo’n ‘wicked problem’ lossen noch minister De Jonge, noch lokale beleidsmakers in hun uppie op. Voor het betere ontstoppingswerk is ook het innovatie- en investeringsvermogen van de vastgoed- , de corporatie- en zorg- en welzijnssector onontbeerlijk.

Vergrijzings-tsunami
Regeren is vooruitzien. Dat adagium heeft onder de Haagse politieke stolp veel aan kracht ingeboet. Er zijn “opeens” tekorten aan alles: verplegers, leraren, rechters, huisartsen, conducteurs, schoonmakers (vult u aan). Crises die zich al lang van tevoren aankondigden voor wie niet zat te snurken bij de CBS-statistieken. Als het gaat om onze woningmarkt staan de demografische getallen al vele jaren in helle neoncijfers aan de wand. Kort samengevat: over tien jaar is 1 op de 4 Nederlanders 65+ en 1 op de 3 daarvan zelfs 85+…

Deze vergrijzings-tsunami heeft op allerlei terreinen grote maatschappelijke impact, waarvan die op de woningmarkt niet de minste is.

Voor senioren die niet langer thuis kunnen wonen (ook al zouden ze dat volgens de Haagse beleidsmantra allemaal zelf héél erg graag willen), is er een gapend gat tussen de huidige (gezins)woning en het verpleeghuis. Hierdoor blijven ouderen te lang wonen in woningen die niet meer op hun omstandigheden en behoeften zijn afgestemd. Niet alleen vormen eenzaamheid en veiligheid een probleem, ook wordt de zo gewenste doorstroom van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt ernstig gestagneerd.

De triple helix
Om deze complexe en met elkaar samenhangende problemen succesvol het hoofd te bieden, lijkt een samenwerking tussen overheid met vastgoedaanbieders, corporaties én zorginstellingen de enige weg om uit de woonimpasse te geraken. Dat is geen nieuw inzicht: ‘wicked problems’ op systeemniveau vragen tegenwoordig om een ‘triple helix’: het samenbrengen van kennis en middelen door overheid, marktpartijen en non-profitsector. Het oplossingsmonopolie ligt – behalve in landen die het met de democratie niet zo nauw nemen – niet bij een van deze actoren. De kunst is wel: hóe werkt dat dan binnen zo’n triple helix-model?

Early adopters
Als we kijken naar het woningprobleem – in 2024 zitten we volgens ABF Research met een nationaal tekort aan maar liefst 415.000 woningen – zien we dat na een eerste fase van ontkenning bij alle stakeholders, intussen meer inzicht is gekomen in de wat- en waaromvraag, specifiek ten aanzien van seniorenhuisvesting. Die huisvesting is, in een bredere visie, onderdeel van een grote shift van zorg naar welzijn. Of, zoals Cees van Boven (RvB-voorzitter van corporatie Woonzorg Nederland) het formuleerde: ‘Een onsje welzijn dat scheelt een kilo zorg’.

We zien dat early adopters in de vastgoed- en corporatiewereld zijn begonnen met het ontwikkelen van nieuwe woonformules, die aangeven dat er een transitie plaatsvindt van de wat- en waarom- naar hoe- en wie-vraag.

Nieuwe woonconcepten zijn bijvoorbeeld complexen waarin mensen een zelfstandig appartement huren, met de mogelijkheid zorg te ontvangen. Maar het gaat ook om verpleeghuizen of verzorgingshuizen van vóór de scheiding tussen wonen en zorg, die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd aan een of meerdere zorgpartijen die aan de bewoners zware zorg leveren. Nieuwe of getransformeerde complexen worden zodanig ge- of verbouwd dat er flexibiliteit mogelijk is tussen de verschillende woonconcepten.

Dood paard
Het creëren van aantrekkelijke woonformules voor ouderen, vraagt innovatie- en investeringsvermogen om de verhuisbereidheid van senioren een flinke duw te geven. Daarnaast is verbetering van de verpleeghuiscapaciteit als ‘laatste station’ onontkoombaar.

Maar het is sleuren aan een dood paard als de verschillende spelers verantwoordelijk voor wonen, zorg en welzijn op gebiedsniveau niet bij elkaar worden gebracht. Publiek-private innovaties beginnen namelijk op het meest basale niveau: je moet elkaar eerst leren kennen.

Lokale overheden werken immers evident vanuit een heel andere financiering en legitimiteit dan de vastgoedsector, de corporaties en de zorg- en welzijnsinstellingen. Maar somehow the twain shall meet in deze clash of cultures.

Lokaal maakt het helemaal
Je hebt dus, ook als tegenwicht tegen de vanuit Den Haag geparachuteerde beleidsmatige abstracties, hands on lokale synchronisatie nodig om de live laboratoria voor innovatieve woonformules tot een succes te maken. Dat is in doorbraken naar duurzame oplossingen voor complexe problemen een “make or break-fase”. Een fase waarin kennisdeling over opgedane ervaringen een belangrijke motor kan vormen voor – ook door de overheid omarmde – daadwerkelijke implementatie en opschaling van bewezen succesvolle concepten. Het is ook een fase waarin de bokken van de schappen gescheiden worden. Innovatiebeleid vraagt om bestuurlijke ballen en het vermogen om over de kortetermijnhorizon van de rupsje-nooitgenoeg- aandeelhouders en het onderbuik-electoraat heen te kunnen kijken.

Ronde tafels
De huidige, spannende transitie heeft Holland Property Plaza, het nationale netwerk van beslissers in het vastgoeddomein, uitgedaagd om een serie van drie ronde tafel-sessies te organiseren onder de titel “Ontstop de seniorenhuisvesting”. Concreet gaat het om sessies met een multifunctioneel panel op de onderwerpen “wonen-services-zorg” binnen het seniorenhuisvestingsdossier.

Daarop brengt HPP lokale beleidsmakers – lees wethouders “Wonen” in hun portefeuille – en vertegenwoordigers uit de vastgoedsector, van corporaties en/of zorg- en welzijnsorganisaties bij elkaar.

De doelen van deze ronde tafels zijn om kennis te delen over voorbeelden, dilemma’s, hindernissen en oplossingen uit de praktijk aan de hand van (geformatteerde) korte presentaties. En te zien of uit de casuïstiek generieke faal- en succesfactoren te destilleren vallen. HPP zal zorgen voor verslaglegging en openbaarmaking van de generieke bevindingen via eigen en andere vak- en publiekskanalen.

De eerste van de serie ronde tafels vindt plaats op 19 oktober a.s. Ze zijn een middel om – blijvend in de beeldspraak van dit artikel – elkaar de ontstoppers aan te reiken die de senioren-tsunami op humane wijze kan afvoeren.

Een bijdrage van Edwin Venema (Content captain, De Kopijmeester), Christa Thijssen (Directeur van Holland Property Plaza) & Cees van Boven (Bestuursvoorzitter Woonzorg Nederland).