Auteur: Suzanne

Aan gezonde ambitie hebben ze geen gebrek, maar de vastgoedwerkelijkheid is, zoals bijna altijd, monumentaal weerbarstig. Tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren, profeteerde ondernemer/schrijver Willem Elsschot al. Daarover zal het in dit dubbelgesprek met HPP-leden Mark Kuijpers (Greystar) en Peter Helfrich (Primevest/Immo) veelvuldig gaan, maar niet met chagrijn of vingerwijzend naar de overheden. Beide mannen hebben een broertje dood aan zwartepieten als het gaat om analyse en oplossingen voor de grote uitdagingen rond wonen in Nederland. Die zij overigens weigeren om het etiket “crisis” op te plakken, maar daarover later.

Door Edwin Venema

Er zit een bak aan (inter)nationale vastgoed-expertise aan tafel in de Babylonische bouwput bij Den Haag Centraal, waar Greystar op de smaakvol ingerichte elfde verdieping als gastheer voor het HPP-duointerview optreedt. Mark Kuijpers is senior managing director Central Europe bij Greystar, een van de grootste, mondiale ontwikkelaars, beleggers en exploitanten van hoogwaardige, inclusieve en betaalbare huurwoningen. Peter Helfrich is managing partner bij de Primevest/Immo-groep en investeert voor zowel (semi)institutionele als particulieren eveneens in residentieel vastgoed, maar daarnaast ook in communicatie-infrastructuur en parkeergarages.

Greystar heeft een Europese groeiopdracht van haar (buitenlandse) moederbedrijf in de VS meegekregen en Primevest heeft dezelfde opdracht  – volgens eenzelfde visie op vastgoed: inspelen op de moderne behoeften van stedelijke gebieden in termen van kwaliteit en duurzaamheid en dus ook gericht op een duurzaam rendement voor hun beleggers. Want people, planet en profit zijn hier onlosmakelijk met elkaar verbonden. De wijze waarop Kuijpers en Helfrich gaan voor een ‘dubbel dividend’ is volkomen naturel, gespeend van elke neiging tot greenwashing of moraalridderij.

EV: Als je op een verjaardagsfeestje aan een wildvreemde moet uitleggen wat je doet in het vastgoed moet je wel eerst een behoorlijke paradox oplossen: én een bijdrage aan de samenleving én aan het spaarpotje van jullie beleggers. Shall the twain ever meet? Het lijkt erop, als ik goed ben geïnformeerd, dat jullie je daarvoor op persoonlijk niveau laten inspireren door respectievelijk een filosoof uit de oudheid en een gitaarvirtuoos uit een recenter verleden…

PH: “Seneca zei ooit: ‘Als je iemand vertrouwt, dan maak je ‘m betrouwbaar’. Dat is bijna de zin van mijn leven. Hoorde ik ooit van mijn vader, die inmiddels al bijna 18 jaar geleden is overleden. Dat is hoe hij met mij omging en hoe ik geleerd heb met andere mensen om te gaan. Als je veel vertrouwen geeft, krijg je het ook terug. Dat geldt in het hele leven zo. Ook voor mijn werk in het vastgoed. En ik heb trouwens geen moeite met die paradox, al helemaal niet op een verjaardagsfeestje. Bij Primevest helpen wij mensen te sparen voor later – ‘empowering financial futures’ is onze missie. Daarnaast proberen we bij te dragen aan een betere wereld. Die dingen gaan hand in hand. Als je een duurzaam rendement wilt genereren zul je duurzaam moeten investeren. Dingen doen die over 20, 40 en zelfs 50 jaar nog steeds waarde hebben en zelfs in waarde groeien, terwijl je een jaarlijkse inkomstencomponent hebt. Waarde en liquiditeit: twee vliegen in één klap. En voor de goede orde: een betere planeet klinkt lekker, maar er moet onderaan de streep natuurlijk wel iets overblijven. Money talks. En daarover moet je, of je nou met aandeelhouders te maken hebt – of in mijn geval met fondsen voor particulieren of voor instituten – de hele tijd ernstig nadenken.”

EV: Hey Joe, The wind cries Mary… Mark wat fluistert jouw held Jimi Hendrix je verder in?

MK: “Ik kreeg mijn eerste gitaar op mijn achtste, maar ik paste niet zo goed in het normale klasje. Ik wilde andere dingen met dat instrument. Via een gitaarleraar kwam Jimi Hendrix op mijn pad. Kende ik helemaal niet, want thuis luisterden wij daar niet naar. Vanaf de eerste nummers was ik verkocht. En door hem heb ik mezelf zo ongeveer gitaar leren spelen. En wat ik zo bijzonder aan Hendrix vind: hij kon geen noten lezen. Het enige wat hij kon was ongelooflijk goed luisteren, vervolgens dingen bedenken en daar heel virtuoos met de gitaar als verlengstuk van zijn lijf uiting aan geven. En dat is eigenlijk ook de parallel met mijn werk. Waar ik altijd naar op zoek ben, is te achterhalen van de mensen waarmee ik werk – of dat nou ontwikkelaars, bouwers, architecten of gemeentelijke ambtenaren zijn – wat nou hún persoonlijke drijfveren zijn. Waar gaan zij echt op aan? Wat maakt ze echt blij? En als je daarachter komt, dan kun je vaak in één klap heel dicht bij iemand komen. Als je open staat voor waarom andere mensen soms anders naar de wereld kijken, dan hoe je zelf kijkt, kun je eigenlijk tot hele mooie dingen komen. En dan blijkt in één keer dat een heel groot verschil van inzicht soms helemaal niet zo groot hoeft te zijn.
Ondanks dat je soms op een heel hoog abstractieniveau met investeringsbeslissingen bezig bent, vind ik het ook fijn om het af en toe ook gewoon met een aannemer te hebben over hoe een geveldetail in elkaar zit. Echt even snappen wat hij doet.”

EV: En wat zouden jullie allebei zeggen waar jullie zelf op “aan” gaan in je werk? Wat is jullie “grote plaatje” of “paradigma”. Het zijn termen die klinken als een veel te grote broek, maar probeer die toch eens aan te trekken?

PH: “Als je het over vastgoed hebt, heb je het tegenwoordig bijna automatisch over woningen. Een dak boven je hoofd behoort tot de basisbehoeften van jou als persoon. Dat maakt het ook een van de moeilijkste dingen die er zijn, want er zijn zoveel variabelen die dit bepalen. En laten we eerlijk zijn, deze behoefte bestaat al lange tijd. Zeker al vanaf de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog. En aan het begin van deze eeuw hadden we het ook al over 500 tot 600 duizend woningen erbij. Alleen toen stond het niet zo prominent op de politieke agenda, omdat we met een financiële crisis en andere dingen bezig waren. Nu hebben we het over een miljoen woningen erbij in 2030. Het grote plaatje voor mij is, voorbij de waan van de dag, dat we een antwoord moeten geven op continue groei van de bevolking. Vooral door arbeidsmigratie, want we hebben enerzijds de handjes nodig om in al onze behoeften te kunnen voorzien, maar zien anderzijds dat er daardoor verdringing op de woonmarkt ontstaat. De grote opgave voor ons gaat over verstedelijking. Over leefbaarheid. Over de oplossingen daarvoor heeft iedereen door de complexiteit een mening. En dat maakt dat ingrepen vaak gaan over deelvlakken van het probleem, nooit over de totale breedte ervan. Voor ons als Primevest zijn we er ultimo voor de mensen. We proberen de producten te organiseren waar instituten en private personen voor later kunnen sparen. Natuurlijk willen we bijdragen aan een leefbare wereld voor onze (klein)kinderen, maar bovenaan de lijst staat het rendement, want als we geen geld hebben kunnen we veel willen, maar gebeurt er de facto niets.”

MK: “Ik ben het zeer met Peter eens. Wonen is niet een vraagstuk van het laatste decennium. Eigenlijk is het pas de laatste vijf tot tien jaar uitgemond in wat we dan een ‘crisis’ noemen. Maar een echte crisis kenmerkt zich door twee elementen: die komt onverwacht en met een grote impact. Het tekort aan woningen hebben we al heel lang kunnen zien aankomen. En ja, er is wel degelijk een maatschappelijke impact, want het is natuurlijk heel treurig als mensen niet de start van hun leven kunnen maken vanuit het huis van hun ouders. Maar we zien de mensen ook niet massaal op straat slapen. Schiet je in de ‘crisis-modus’ – zo’n stuip bijvoorbeeld om weer flexwoningen in een weiland neer te zetten of trots zijn op ‘weer 200 woningen’ (nou nou) zonder een gevoel van urgentie voor echte schaalgrootte – dan gaat dat niet bijdragen aan een structurele oplossing. Dan ontbreekt het ‘grote plaatje’ waarnaar je vroeg. Aansluitend op wat Peter zei over de verstedelijking: we zien dat de functie van een woning extreem aan het veranderen is. En daar zit denk ik wel de visie en passie binnen Greystar, maar ook bij mezelf, om te kijken hoe je wonen echt een volkomen geïntegreerd onderdeel van een stedelijk systeem kunt laten worden. Wonen meer laten zijn dan alleen maar letterlijk vier muren, een vloer en een dak. Mede versneld door de pandemie zijn wonen, werken en recreëren veel meer met elkaar vermengd geraakt. Je moet dus op een hele andere manier gaan nadenken over wonen en de infrastructuur daaromheen. In alle eerlijkheid vind ik dat de vastgoedwereld, en dan specifiek het wonen daarbinnen, die slag nog maar heel langzaam aan het maken is. De Verenigde Staten lopen daar echt wel een jaar of tien in voorop ten opzichte van ons. Engeland volgt nu. Binnen Europa is Nederland hooguit een goede ‘adopter’, maar ‘early’? Nou nee.”

EV: Die paradigma-shift voor wonen wil volgens mij nog niet echt vlotten. Hoe komt het dat we nog steeds niet echt rekening lijken te houden met de grote veranderingen in ons woongedrag en dito behoeften? Waar komt die fixatie op bezit en vierkante meters vandaan?

MK: “Wij meten in Nederland nog steeds de kwaliteit van de woning puur in vierkante meters. Dus groot is goed, klein is slecht. In een concept van gedeelde faciliteiten kun je ontzettend goed wonen op 55 vierkante meter – ja dat malle halletje mag eruit – als je in je woongebouw de gaafste coworkingplekken hebt en samen kunt sporten en recreëren.”

EV: En dan hebben we ook nog de betaalbaarheidsdiscussie…

MK: “Veel mensen denken dat die betaalbaarheidsdiscussie komt door een woningtekort. Dat is maar deels het geval. Het komt ook door demografische opbouw van de Nederlandse bevolking en de ontwikkeling daarin: we zien dat vooral de eenpersoonshuishoudens enorm hard groeien. Zelfs al zou de bevolking niet groeien, dan nog zouden we zo’n 50.000 woningen per jaar nodig hebben om de huishoudensformatie op te kunnen vangen. Het betaalbaarheidsprobleem komt grotendeels ook doordat de eenpersoonshuishoudens concurreren op een woningmarkt met tweepersoonshuishoudens, lees: twee- of anderhalf-verdieners, die de prijs dicteren. Zowel in de koop- als in de huursector.
Dus wat moet je doen, en vooral níet doen? Juist voor eenpersoonshuishoudens moet je de voorraad gaan uitbreiden of productie gaan genereren. Een woning gebouwd voor een eenpersoonshuishouden, kan een meerpersoonshuishouden niet accommoderen: want te klein. Zo’n woning zal daardoor altijd in het betaalbare segment blijven. Maar als jij een grote woning bouwt en er de eerste bewoner voor een lage huur of koopsom inzet, dan weet je één ding zeker: na vijf jaar is die woning twee keer over de kop gegaan en zo weer uit je betaalbare voorraad verdwenen.”

EV: Mark heeft al aangegeven dat de vastgoedsector zelf een verantwoordelijkheid heeft als het om oplossingen gaat, maar we kunnen natuurlijk niet om de rol van de overheden in het woondossier heen. Een miljoen woningen graag…pff. Maar waar zit nou de echte pijn?

MK: “Terwijl we op landelijk niveau best een goed ruimtelijk ordeningsysteem hebben, zien we sinds een jaar of acht de gevolgen van de decentralisering. Een beetje pushen om iets duurzamer te bouwen en tegelijkertijd betaalbaar te houden is prima, maar op gemeentelijk niveau worden dan de duimschroeven vaak nog veel verder aangedraaid en dan kom je eigenlijk op een punt dat het echt niet meer kan en al helemaal niet wanneer de eis is dat er ten minste 70% tot 80% in het betaalbare segment moet worden gebouwd. Dan blijft er nog maar 20% tot 30% van de woningen in je project over die de rest van het project moet dragen.

En natuurlijk heb je af en toe een testproject in een gemeente waarin je wel probeert die duurzaamheidsranden te verkennen. Dat is prima, want daar leer je van. Maar om de aantallen en de schaal te halen, moet je ook gewoon durven het overgrote deel gewoon conform landelijke regelgeving te bouwen. En niet elk gebouw hoeft een paradepaardje van architectuur, duurzaamheid en toptechnologie te zijn. Ik pleit niet voor zouteloze architectuur, want ik hou van mooie en goede dingen maken. Maar de balans is nu vaak wel zoek.

Vlieg je elk project zo aan, dan vergt dat extra veel inzet van iedereen: van de architect, de betrokken techneuten, de bouwer en ook van de gemeentelijke ambtenaren die het allemaal moeten toetsen en eigenlijk niet weten waaraan, want het is allemaal nieuw. Die heb je ook nodig om de bulk te produceren. Van de Vinex-operaties, waarin we dachten in gebieden van 5.000 tot wel 20.000 woningen aan toe, zijn we helemaal teruggegaan naar projectjes van 50 tot 100, misschien 150 woningen op een postzegel. Dat zorgt voor heel veel inefficiëntie, want een wijk van 20.000 woningen is net zoveel werk als één zo’n ingewikkelde postzegel van 150. Kijk, je hoeft niet naar volledige standaardisatie, maar er zit natuurlijk wel ergens een middenweg tussen alles tailormade versus eenheidsworsten maken. Door slim opschalen met enige diversiteit kun je efficiënter produceren.”

EV: De pijn zit ‘m dus vooral bij de RO-wethouder Hekking en de lokale machtspolitiek en dito profileringsdrang. En dan maar bakkeleien over een gevelsteen die alleen de vogels kunnen zien. Of mag je zoiets niet hardop zeggen?

PH: “Dat mag zeker, maar de vraag is of het productief is en een onderdeel van de oplossing is om in die framing te schieten.”

MK: “Ik heb ook wel eens het idee dat het angst is. De angst als ambtenaar om fouten te maken of een beslissing te nemen waardoor de marktpartij per ongeluk winst zou maken of te veel winst zou maken – help! – en dat je daar dan weer politiek op afgerekend wordt. Heb je lef en wil je je echt verdiepen in de realistische haalbaarheid van projecten, dan ga je gewoon dat gesprek aan. Dan ben je in staat om de juiste afwegingen te maken en soms wat van je randvoorwaarden bij te stellen, waardoor je snelheid in een proces houdt en die woningen gebouwd kunnen worden.”

PH: “Maar de pijn zit ook bij onszelf als we eerlijk zijn. Ik erger me ook mateloos aan onze eigen sector omdat we eigenlijk heel erg slecht georganiseerd zijn en onze kennis zo verspreid zit. Welke integrale kanalen hebben we om ons te ventileren richting de overheid?”

MK: “We zijn inderdaad hopeloos gefragmenteerd.”

PH: “Ik weet waar de frustratie vandaan komt, maar het geeft geen pas om alleen te wijzen naar de lokale beleidsambtenaren en wethouders. Ik denk dat de overheid niet eens weet met wie ze moeten praten, juist door die fragmentatie. Het is gemakkelijk om problemen te duiden. Dat kan iedereen uiteindelijk. Dan komt Hugo de Jonge – en nu dan Mona Keijzer – ergens langs en die worden als persoon zo ongeveer aangevallen op hun ideeën.”

EV: Het is geen originele gedachte, maar is het door die fragmentatie ook voor buitenstaanders niet ongelooflijk moeilijk om de schakels in de vastgoedspaghetti, hun onderlinge verhouding en functie, te doorgronden? Veel framings en misverstanden zijn toch te herleiden naar een gebrek aan kennis over hoe de vastgoedwereld in elkaar zit en optimaal kan functioneren?

PH: “Ik kan me heel goed voorstellen, ook als ontwikkelaar, hoe irritant decentrale regelgeving kan zijn, maar we weten ook allemaal hoe complex het is. Daarbij zijn er controleerbare en oncontroleerbare variabelen. Aan de rente kunnen wij noch de overheid veel doen. En dat we in vastgoed en bouw door historische cycli gaan, is ook al geen nieuws. We kunnen niks doen aan de kwaliteit die nu bij de gemeente zit, maar we kunnen er wel wat aan doen als we met z’n allen verzinnen hóe we dat gaan doen. Wat is ons tienjarenplan? Maar de overheid heeft geen idee waar ze eigenlijk aan moeten kloppen. Ook niet voor de enorme behoefte aan investeringen in infrastructuur. Ze weet niet welke, vaak ook buitenlandse partijen, daadwerkelijk de afgelopen jaren een enorme bijdrage hebben geleverd en nog steeds leveren.”

MK: “Ja, daar zit natuurlijk ook een soort ingebakken angst weer, denk ik, voor het ‘snelle vastgoedgeld’.  Wat vaak vergeten wordt, is dat het ene kapitaal het andere niet is.
Wij zijn bijvoorbeeld een value add investor, dat betekent dat wij dus vooral nieuwbouwontwikkelingen doen. Daar zijn we dan een jaar of vijf, zes, zeven mee bezig voordat je van idee tot oplevering bent als je het vlot doet. Dan exploiteren we die woningen drie, vier jaar en daarna herkapitaliseren we zo’n project met meer core capital. Vervolgens wordt er doodleuk gezegd dat dat value added capital eigenlijk een beetje vies is… Gemakshalve wordt dan wel vergeten dat zonder dat kapitaal die woningen er helemaal niet hadden gestaan. Een core investor zou immers nooit dat risico genomen hebben, want dat mogen en kunnen ze niet.

Dus je hebt dat waardetoevoegend kapitaal – meer risico, meer return – nodig om te zorgen dat een project daadwerkelijk gerealiseerd wordt, en zodra die investering gestabiliseerd is komt het rustigere core capital er vervolgens in. Zo wordt value added capital dan eigenlijk gerecycled om weer nieuwe projecten te starten. Je moet als overheid denk ik veel meer gaan begrijpen dat die kapitaalmarkten op die manier werken.”

PH: “Helaas begrijpen ze dit (nog) niet. En weet men klaarblijkelijk ook niet dat veel buitenlandse investeerders al decennia in ons land investeren. ‘Buitenlands kapitaal’ lijkt namelijk ook een besmet begrip. Er is geen besef wat het betekent om ontwikkelingskapitaal te hebben. Wat het betekent om standing investments of core capital te hebben. Wie zorgt voor wat? Wie heeft welke rol in dat hele proces?

Maar, opnieuw, begrip moet van twee kanten komen. Als je niet weet waar je over praat, dan ga je ook niet tot oplossingen komen.”

EV: Hoe kijken jullie ‘moederbedrijven’ naar de Nederlandse markt? Een geëxplodeerde overdrachtsbelasting, het lokale ruimtelijke ordeningsmoeras, gebrek aan schaalgrootte, een pikant puntensysteem en een elementair gebrek aan kennis bij overheid en bij politiek van de complexiteit van de vastgoedcyclus. Een tamelijk treurige optocht waar je investeringsbier spontaan van dood slaat, toch?

MK: “Het is niet allemaal kommer en kwel. Toevallig werd die vraag ook gesteld door Bloomberg aan Bob Faith, oprichter en CEO van Greystar. Hij zei, en dat ben ik heel erg met hem eens, dat het ook voordelen heeft om in gereguleerde markten te investeren. Dan weet je in elk geval wel waar je aan toe bent: hoe je huur en huurgroei er op lange termijn uit ziet. En dat maakt het daardoor een hele veilige belegging, waardoor ook je risk-adjusted return ietsje lager mag zijn dan wanneer je gaat investeren in een land waar nog helemaal geen regulering is. Ongereguleerd is soms eigenlijk risicovoller, want je weet nooit wanneer er wel regulering komt die je investering kan raken. Regulering is derhalve niet zozeer een big issue bij ons, zolang het maar in balans blijft met haalbaarheid en zolang de huurontwikkeling maar gelinkt is aan de inflatie omdat de exploitatiekosten ook jaarlijks stijgen. Wat betreft het RO-risico: daar is Nederland niet uniek in. Eigenlijk heeft elk Europees land daar in meer of mindere mate last van. Dat kun je echter niet zeggen van de bezwaarprocedurecultuur in Nederland.”

EV: Onze nationale sport…

PH: “Daar hoeven we in dit geval helaas niet trots op te zijn.”

MK: “Ik denk dat het gewoon een weeffout is in ons bestuursrecht.”

PH: “Hebben andere landen ook niet zulke langdurige bezwaarperiodes?”

MK: “Nee. Een goed gereguleerd land als Duitsland vind ik een heel mooi voorbeeld. Daar ben je om een bestemmingsplan te krijgen wel heel lang onderweg. Dat komt echter meer door alle ambtelijke procedurestapjes die je moet nemen, maar dat is niet zozeer een publieke procedure. Met je bestemmingsplan ga je de inspraakfase in en daar komen dan zienswijzen op binnen. Die worden door de ambtenaren behandeld en voorgelegd aan de gemeenteraad. En de gemeenteraad is gewoon voor of tegen. Nou, als die voor is, is de procedure afgerond en heb je je bestemmingsplan zonder ellenlange bezwaarprocedures. En dat is ook nog eens heel democratisch volgens mij. De meeste stemmen tellen, anders dan in Nederland waar een individu de meerderheid kan inhalen door naar de rechter te stappen. En daar zit die weeffout in ons bestuursrecht, waardoor het individu sterker staat dan de meerderheid.”

EV: Over andere kloppende koppijn: zullen we het maar niet hebben over die overdrachtsbelasting?

MK: “De hoogste van Europa, zo niet van de wereld. En ook in de earning stripping zijn we weer veel strenger dan de Europese norm.”

PH: “Nu wel ja, dat was natuurlijk niet zo.”

MK: “Maar daarmee maak je je als Nederland gewoon onaantrekkelijker voor kapitaal. Want uiteindelijk trekt dat kapitaal zich weinig aan van nationale grenzen. Dat zoekt gewoon waar de beste risk-return is te halen na belasting. Wij zaten van de week in een call over dit onderwerp met één van onze Amerikaanse collega’s erbij. Zijn reactie: ‘Wat ik nog steeds niet begrijp in Nederland, is dat als je, zelfs als je een project met verlies moet verkopen, je dan toch nog overdrachtsbelasting moet betalen en flink ook. Zou het niet veel beter zijn als je gewoon jaarlijks bijvoorbeeld 0,5% van de waarde van je belegging op dat moment – en die kan zelfs fluctueren – als belasting moet betalen uit de cashflow, in plaats van in één keer een enorm bedrag aan het eind en dan maar hopen dat de waarde van je gebouw voldoende gestegen is om überhaupt de overdrachtsbelasting terug te kunnen verdienen?”

EV: Hugo gaat, Mona komt. Jullie zitten naast haar voor een vastgoed-elevator pitch. Wat ga je zeggen?

PH: “Die procedures, ook die voor de bezwaren, moeten links of rechtsom beduidend korter. En weet je Mona, dat hoeft misschien niet voor het totale project van alles wat vastgoed is, maar in ieder geval voor zaken die sociale woningbouw of middenhuur betreffen. Laten we die duidelijk programmeren en er een soort fast track van maken en het ook keurig wettelijk vastleggen voor de juiste checks en balances. Hoe gaan we met die enorme woningopgave de tekorten inhalen? Dat gaat ‘m met de huidige procedures niet worden: je bent zomaar acht jaar zoet met milieu en fijnstoffen én met die ene boze buurman die vindt dat hem het licht wordt ontnomen. Ergens moet dan het individu maar even plaatsmaken voor het publieke belang.”

MK: “Het is natuurlijk eigenlijk raar dat je je ook als ontwikkelaar of investeerder niet eens kunt beroepen op landelijke wetgeving. Mona, we zijn geen groot land in oppervlakte, dus laten we er met landelijke regelgeving nou voor zorgen dat gemeenten er niet nog eens een extra eisenlaag bovenop metselen, waardoor projecten onrealiseerbaar worden of waardoor je in de ene stad iets kunt doen, wat in de andere onmogelijk is. Politici in de Tweede Kamer vragen zich af waarom vergunde projecten niet gebouwd worden. Dat komt omdat ze simpelweg niet rondrekenen door de enorme stapeling aan extra eisen, zowel qua kwaliteit, duurzaamheid als betaalbaarheid, waar we op lokaal niveau mee te maken hebben.”

EV: Dus op het briefje dat jullie Mona meegeven voor in de dienstauto staat dan…

MK: “Ga niet meer, maar minder doen. Je moet wel meer bouwen, heel veel meer zelfs, maar dat bereik je juist door minder en dus grotere projecten te maken. Minder detailregelregeling. En ook minder microbelasting.”

EV: “Minder is meer. Mooi, hebben we de kopregel gelijk te pakken.”