Bewoners als bron van kennis

Een belangrijk onderdeel van die cultuur is de manier waarop VanWonen bewoners betrekt. Niet pas aan het eind, maar al vroeg in het proces door middel van de “klantreis”. Via interesseplatforms, panels en feedbackmomenten. Bolks is realistisch: niet elke wens is uitvoerbaar, regelgeving en financiën stellen grenzen.

Toch levert het veel op. Soms verrassend kleine inzichten – de draairichting van een deur, de indeling van een badkamer – maken een groot verschil in gebruik en beleving. Bovendien is het een vorm van risicomanagement: wie beter begrijpt wat mensen willen, ontwikkelt robuuster.

Tevredenheid wordt systematisch gemeten, in elke fase van de klantreis. Van eerste interesse tot oplevering.

Gezondheid, vergrijzing en leefomgeving

Vooruitkijkend ziet Bolks gezondheid als een van de meest bepalende thema’s voor de toekomstige leefomgeving. Niet alleen fysieke gezondheid, maar ook mentale en sociale gezondheid spelen daarin een rol. Volgens hem kan de gebouwde omgeving veel meer bijdragen aan preventie dan traditioneel wordt aangenomen. Dat vraagt om een bredere blik op gebiedsontwikkeling én om samenwerking met partijen die tot voor kort nauwelijks aan tafel zaten bij vastgoedprojecten.

VanWonen zoekt die samenwerking bewust op, onder meer met de Samenwerkende Gezondheidsfondsen (SGF). Die dialoog helpt om gezondheid niet abstract te houden, maar te vertalen naar concrete ontwerp- en inrichtingsprincipes. Denk aan zichtbare en uitnodigende trappenhuizen in plaats van anonieme liften, aan groen in de directe leefomgeving, aan logische looproutes, plekken voor ontmoeting, sporten en verblijven, en aan woningen die eenvoudig kunnen meebewegen met veranderende levensfasen. Gezondheid wordt daarmee geen toevoeging achteraf, maar mede een uitgangspunt in het ontwerpproces.

Ook vergrijzing speelt in die visie een centrale rol. Bolks gelooft niet dat de grondgebonden woning zijn betekenis verliest. De klassieke gezinswoning mag onder druk staan, maar de behoefte aan een eigen voordeur, buitenruimte en een herkenbare plek in de wijk blijft bestaan. Wel verandert de invulling: woningen worden compacter, flexibeler en beter voorbereid op verschillende levensfasen. Levensloopbestendigheid, meergeneratiewonen en aanpasbaarheid zijn geen niche-oplossingen meer, maar steeds vaker onderdeel van het basisprogramma.

Cultuur en ondernemerschap

VanWonen groeide de afgelopen jaren snel, maar Bolks waakt nadrukkelijk voor verlies van identiteit. De organisatie bestaat uit mensen met zeer uiteenlopende achtergronden: afkomstig uit de bouw, de overheid, de beleggerswereld en van concurrerende ontwikkelaars. Juist die diversiteit ziet hij als kracht. Ze heeft geleid tot een cultuur waarin niet hiërarchie, maar samenwerking centraal staat. “We staan naast elkaar,” zegt Bolks, “en we helpen elkaar. Dat is geen slogan, dat is hoe het hier dagelijks werkt.”

Die nadruk op cultuur en ondernemerschap verklaart ook waarom 2017 voor Bolks een beslissend jaar werd. Na een lange loopbaan bij grote marktpartijen besloot hij voor zichzelf te beginnen, niet uit onvrede of ongeduld, maar vanuit een diepgevoelde overtuiging dat het anders kon – en moest. In de jaren na de financiële crisis merkte hij hoe voorzichtigheid en risicomijding steeds vaker de boventoon voerden. In strategische discussies hoorde hij collega’s zeggen dat de woningmarkt buiten de Randstad structureel minder perspectief zou bieden, dat investeren daar te onzeker was. Daar keek hij als “oosterling” fundamenteel anders naar, zoals hij al uitlegde.

De beslissing om VanWonen op te richten was ook een bewuste ondernemerskeuze: terug naar de kern van het vak, dichter op projecten, met meer ruimte om zelf richting te geven aan strategie, tempo en cultuur. Het was een keuze voor verantwoordelijkheid, maar ook voor vrijheid. Bolks wilde weer zelf kunnen sturen, investeren vanuit lange termijnvertrouwen en niet meegaan in de heersende voorzichtigheid.

“Dat was misschien ook een beetje recalcitrantie,” zegt hij met enige zelfrelativering. “Ik wilde laten zien dat het anders kon.” Niet door roekeloos te zijn, maar door vast te houden aan een overtuiging die hij al eerder had ontwikkeld: dat gebiedsontwikkeling vraagt om lef, lokale kennis en een lange adem. De jaren na 2017 bevestigden voor hem dat die keuze geen impulsieve stap was, maar een logisch vervolg op alles wat hij daarvoor had gedaan.

Waarde voor de lange termijn

Aan het einde van het gesprek keert Alfred Bolks steeds weer terug naar dezelfde vraag: wat is uiteindelijk van waarde? Niet in termen van groei, marktaandeel of rankings, maar in continuïteit en betekenis. Waar VanWonen over vijf jaar moet staan, wil hij dan ook niet vangen in cijfers. Belangrijker is dat de onderneming gezond is, koersvast, en herkenbaar in wat zij doet en hoe zij dat doet. Een organisatie waar mensen met plezier werken, waar ruimte is voor ondernemerschap en waar projecten daadwerkelijk bijdragen aan betere leefomgevingen.

Die langetermijnblik staat niet los van de weerbarstige realiteit waarin gebiedsontwikkeling zich afspeelt. Hij ziet hoe beleid verandert, hoe onzekerheid toeneemt en hoe verleidelijk het kan zijn om af te wachten. Tegelijkertijd weigert hij zich daarbij neer te leggen. Hoop alleen is geen strategie, zegt hij, maar meebewegen zonder richting evenmin. Juist daarom blijft hij hameren op leiderschap, op het maken van keuzes in het nu die pas later hun waarde bewijzen.

HPP’s inhoudelijke gesprekken

Die houding verklaart ook zijn betrokkenheid bij netwerken als Holland Property Plaza. Niet als podium, maar als plek waar inhoudelijke gesprekken kunnen worden gevoerd over regie, verantwoordelijkheid en samenwerking tussen publiek en privaat. In een sector die steeds complexer wordt, ziet Bolks de kwaliteit van relaties en het niveau van het gesprek als cruciale succesfactoren. Netwerken hebben alleen waarde als ze selectief blijven en gericht zijn op inhoud, niet op volume.

Het gesprek eindigt op een tastbare plek: het monumentale Zwolse Rietveldkantoor waarin VanWonen is gevestigd. Voor Bolks is het meer dan een kantoor. Het gebouw verbeeldt waar hij in gelooft: eenvoud, transparantie, kwaliteit en aandacht voor detail. Dat VanWonen juist hier blijft, met een ingetogen uitbreiding die het monument respecteert, past bij zijn manier van denken. Niet overheersen, maar toevoegen. Niet concurreren om aandacht, maar waarde creëren die standhoudt.