Een inzichtgevende presentatie, een geanimeerde discussie en een voortreffelijk diner: dat waren de succesingrediënten van het HPP-rondetafelgesprek op 9 april in Breukelen. Aan tafel zaten gemeenten, corporaties, producenten, beleggers en de overheid. Centraal stonden de kansen, maar zeker ook obstakels die gelden voor “flexwonen”, een begrip dat (nog) een slechte klank heeft en beter gediend lijkt met “modulair wonen”.

Door Edwin Venema

Kartrekker voor flexbouw in MGA
Victor Frequin, VVD-wethouder financiën/ro/wonen/sport bij de Gemeente Ouder-Amstel, gaf een presentatie onder de titel ‘Flexwoningbouw: van doel naar middel’. Frequin, met een ruime ervaring in het bedrijfsleven, deed dat als “kartrekker” van dit onderwerp voor de Metropool Groot Amsterdam (MGA). Hij blikte terug op twee jaar flexwoningbouw, en nam zijn gehoor mee in de valkuilen en succesfactoren.

De Nieuwe Kern
Frequin deelde zijn observaties, aanbevelingen en conclusies naar aanleiding van twee jaar ervaring met flexwoningbouw in de Metropool Regio Amsterdam, specifiek gericht op het project van 330 flexwoningen in de gemeente Ouder-Amstel, onderdeel en startmotor van de toekomstige gebiedsontwikkeling De Nieuwe Kern.

Garanties voor herplaatsingen
Frequin: “Uit de praktijk blijkt dat een gemengde bewonersgroep bijdraagt aan de leefbaarheid en het beheer van flexwoningen makkelijker maakt. Daarnaast functioneert flexwoningbouw effectief als katalysator voor gebiedsontwikkeling, met name in gebieden waar permanente bebouwing (nog) niet mogelijk of wenselijk is. Ervaring leert verder dat concrete garanties voor herplaatsing effectiever zijn dan puur kwantitatieve afspraken. Tegelijkertijd vormen negatieve beeldvorming en maatschappelijke acceptatie uitdagingen voor flexwoningbouw, hoewel urgente woningbehoefte soms helpt deze barrières te overwinnen.”

Geen silver bullet
Flexwoningbouw is zeker geen ‘silver bullet’. Frequin: “Flexwoningbouw blijkt nuttig als instrument binnen het stedenbouwkundig beleid, maar is niet voor alle situaties geschikt. Cruciale succesfactoren zijn hierbij goede voorzieningen en een kwalitatieve openbare ruimte.”

Strategisch inzetten
Frequin adviseerde om een evenwichtige samenstelling van doelgroepen te realiseren. Flexwoningen kunnen strategisch ingezet worden om een toekomstige, langdurige gebiedsontwikkeling op te starten. Daarnaast wordt aanbevolen actief afspraken te maken met het Rijk, provincies en gemeenten binnen en buiten de regio over herplaatsingsgaranties. Geschikte locaties voor flexwoningbouw zijn vooral terreinen waar permanente woningen níet gebouwd kunnen worden. Verder biedt het experimentele karakter van flexwoningbouw kansen om extra dynamiek te creëren. Het is belangrijk om flexwoningbouw expliciet op te nemen in het stedenbouwkundige beleid en consequent aandacht te besteden aan een leefbare omgeving.

Middel, geen doel
Frequin concludeerde: “Flexwoningbouw dient gezien te worden als middel voor gebiedsontwikkeling, niet als doel op zich. Er is een verschuiving zichtbaar van tijdelijke naar modulaire bouwvormen met duurzame, permanente kwaliteit op tijdelijke locaties. Ook liggen er kansen voor duurzame en biobased bouwmaterialen. Tot slot pleitte hij voor constante bouwstromen die gerealiseerd worden door samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars.”

Waarom niet permanent?
Na zijn presentatie ontspon zich een geanimeerde discussie onder leiding van Jeroen Hatenboer, die als lid van de werkgoed Flex City bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties mede initiatiefnemer van deze rondetafel was.
Zo was er de (logische) vraag: “waarom worden er niet permanente woningen gebouwd op deze plaats in het gebied”? Frequin legde uit dat er in het uiteindelijke plan voor het gebied van de 330 flexwoningen – met een huurhorizon van 15 jaar – een andere (park)bestemming was, maar dat de urgentie van de woningnood te groot is om daar in vele jaren van procedures en ontwikkeling op te wachten. Zie flex als brug en startmotor, en dus meer als middel en doel, betoogde Frequin. In de flextijd moet dan natuurlijk wel een permanente woningvoorraad worden gebouwd die ook voor de flexbewoners een alternatieve woonbestemming biedt.

Het procedurele circus
Over het procedurele circus ging het daarna uitgebreid. Welke randvoorwaarden missen we om de lange procedures te bekorten en alle shareholders in de ontwikkelingsketen een helder perspectief te bieden? Frequin, die zijn persoonlijke ergernis over het leger aan bezwaarmakers niet onder stoelen of banken stak: “Gezien de crisis op de woningmarkt – 17 jaar op een wachtlijst voor een sociale woning! – zouden volkshuisvestelijke criteria het zwaarste moeten wegen.”

Lef!
Maar gemeenten plegen voorzichtig te zijn en niet zo snel stelling te nemen. Daarom klonk de oproep voor meer “lef, leiderschap en eigenaarschap” enkele malen nadrukkelijk aan tafel. Hatenboer adviseerde: “Maak goede afspraken aan de voorkant om de wisselwerking markt en overheid optimaal te maken. Praat niet óver elkaar, maar mét elkaar.”

Wicked problem
Dat liet onverlet dat de procedurele stroperigheid – jarenlang emmeren over een groene gevel – nog steeds een “wicked problem” is dat op systeemniveau veel belanghebbenden in een flex-ontwikkelingstraject mateloos kan frustreren. Het gaat bij woonbouw immers niet alleen om de stenen, maar ook om de harde én zachte infrastructuur: een nieuwe wijk zonder huisarts gaat ook niet werken.

Aan tafel!
Hatenboer: “Als je de procedure voor modulair bouwen korter wilt maken, moet je in een heel vroeg stadium al met de gemeenten om tafel. Voordat je met elkaar alle ingrediënten voor modulair gaat agenderen, klaarzetten én vastleggen (om te voorkomen dat je in een ambtelijke rotonde rondjes blijft draaien tot in de eeuwigheid), heb je immers ook nog de vraag of modulair bouwen überhaupt draagvlak krijgt.”

De conclusie van de ronde tafel: wethouder Frequin heeft geen woord te veel gezegd toen hij over modulair bouwen vaststelde: “Het is niet eenvoudig en het gaat zeker niet vanzelf”.