EV: Dan de grote gebiedsontwikkeling (165 hectare) waar jij nu mee bezig bent. Wat maakt SchieDistrict uniek in Nederland?

LB: Het is een gebiedsontwikkeling met verschillende projecten erin. Ik heb de stellige overtuiging dat iedere gebiedsontwikkeling – tenzij het puur vervangende nieuwbouw is – altijd begint met een maatschappelijk probleem of aandachtspunt. We bouwen niet zomaar woningen, maar omdat er woningnood is. Toen ik met ondernemers op het bedrijventerrein praatte, hadden ze allemaal dezelfde problemen: ze konden geen personeel krijgen, er was geen ruimte om te groeien. Tegelijkertijd zag ik dat er twee aangrenzende wijken waren met een hoge werkloosheid. Als je die dingen bij elkaar pakt – alle maatschappelijk relevante aspecten en de vraag hoe je fysiek aan die problematiek kunt bijdragen – dan krijg je dit type ontwikkeling.

EV: Er zijn 36 juridische procedures gevoerd op de bedrijventerreinen. Hoe ga je om met zo veel weerstand?

LB: In het begin was dat lastig. De erfpacht liep bij veel – overigens verouderde – bedrijven af. De gemeente had inmiddels een visie ontwikkeld voor toekomstbestendige bedrijventerreinen zodat er ruimte moest komen voor wat je wél wilt hebben. Dat roept weerstand op. In het begin wil er niemand met je mee, want iedereen denkt dat er toch niks van komt.  Er was hier eigenlijk geen keuze: het terrein kende criminaliteit, alles was verouderd, er was gebrek aan personeel, aan talent. Dat is een kwestie van de lange adem hebben. Rug recht houden en gewoon doorgaan. Gelukkig heb ik een heel goed team. Het is overigens niet zo’n groot team, aangevuld met mensen van onze eigen gemeentelijke organisatie. Er zitten mensen bij die zijn doorgegroeid van technisch projectleider naar projectmanager. Dat kost tijd – het begeleiden en opleiden van mensen, ze op een bepaalde manier leren kijken.

EV: Je hebt als overheid juridische doorzettingsmacht en een langere adem. Dat maakt je niet altijd populair. Hoe ga je om met het cliché van “de overheid”?

LB: Dat cliché ebt na verloop van tijd weg. In het begin zat ik met een groep ondernemers – koplopers, de “coalition of the willing” – en ze zeiden doodleuk tegen mij: “Jij bent de zevende hier die langskomt. We wachten wel drie maanden, dan ben jij ook weer weg.” Waarop ik zei: ik heb hiervoor getekend, ik ga helemaal niet weg. Maar wat ik vooral doe in zo’n beginperiode is gewoon langsgaan. Ik heb ontzettend veel tijd gestoken in gesprekken met mensen. Hoe is het met jou? Hoe is het met jouw bedrijf? Wat maak jij? Gaat het goed? Die oprechte interesse in mensen maakt dat ze je op een gegeven moment als mens gaan zien, niet alleen als verlengstuk van de overheid. En ik ga altijd vrijwel direct met een kantoor in het gebied zitten – ik werk niet vanuit het stadskantoor, maar ben ter plekke.

EV: Jij komt niet per se uit het bedrijfsleven, maar hebt er veel kennis van. Je moet zowel de maatschappelijke opdracht als de businesscase kunnen bedienen. Hoe ga je daarmee om?

LB: De businesscase van de woonontwikkeling staat hier diep onder water, en als gemeente mag je zo niet rekenen. Twee kanten van de medaille: enerzijds moet je de gemeenteraad uitleggen dat het inderdaad geld kost, maar dat het niet anders kan. Je mag geen geprognosticeerde winst inrekenen – je gaat eerst altijd die badkuip in. Maar: als we straks in het hele gebied rondom het station zo’n 4000 woningen hebben, gaan al die bewoners OZB betalen. Dát is de businesscase van later. Anderzijds kun je die redenering goed gebruiken richting de marktpartijen met wie je zakendoet. Die snappen die ‘badkuip’ ook heel goed, en die bereidheid om te investeren vóórdat er rendement is, verbindt hen juist. Zij willen ook woningen bouwen! Álle partijen hebben een andere businesscase, maar ze zijn wel te combineren.

EV: Publiek-private samenwerking: wat vraagt dat van mensen?

LB: Dat we allemaal terug moeten naar de kern: dat we allemaal mensen zijn. Je relatie met elkaar moet zo zijn dat, als er problemen zijn, je elkaar aankijkt en elkaar helpt. Omdat je denkt: ik werk al langer fijn met jou samen, dit doe ik jou niet aan.

EV: Dat klinkt ook als de netwerkfilosofie achter Holland Property Plaza. Mensen op persoonlijk niveau leren kennen als fundament voor samenwerking.

LB: Ja, en wat je bij de overheid ziet, is dat ambtenaren die in deze branche werken vaak helemaal geen netwerk hebben. Ze gaan mondjesmaat naar dit soort bijeenkomsten, want geen tijd. Maar je moet gewoon mensen kennen! En als je zo’n ontwikkeling van de grond wilt brengen, moet je weten welke partijen dat zouden kunnen – het is verstandig om met verschillende partijen te werken. Netwerkbijeenkomsten zijn van belang. Bovendien komen er creatieve ideeën uit die je zelf nooit zou bedenken. En dat is precies wat je wil.

EV: Hoe ga je om met de lange doorlooptijden van gebiedsontwikkeling?

LB: Ik heb er bewust voor gekozen om aan het begin te zeggen: we gaan een agile gebiedsontwikkeling doen. De mensen die werken aan SchieDistrict dachten allemaal: agile, dat is toch een middag in een hok en dan komt er iets uit? Maar ik zei: wij hebben iedere zes maanden een resultaat, en voor gebiedsontwikkeling is dat agile. Dat resultaat kan zijn dat we een plan opleveren, een contract sluiten – ook al is er nog niks te zien – en dat vieren we ook gewoon. We zijn in 2018 gestart en zijn nu acht jaar bezig. Het eerste woongebouw is al opgeleverd, we hebben 30 gronduitgiften gedaan op de bedrijventerreinen waarvan zeker 20 nieuwe gebouwen staan. De eerste woontoren is in aanbouw, het hotel is in aanbouw, het tweede woongebouw bij het station is in aanbouw, de gronduitgifte voor basisschool de Peperklip is getekend. We zijn nu bezig met de koop-aanneemovereenkomsten voor de school en de gymzalen – het maatschappelijk centrum – dat wordt voor de zomer afgerond. Je ziet dat er van alles in beweging is.

EV: Die nieuwe buurt moet ook verbonden zijn met de rest van de stad. Hoe kijk jij daartegen aan?

LB: Die buurt hoeft op zichzelf niet volledig te zijn, maar moet zodanig aan de stad verbonden zijn dat er cross-overs komen. Er is al op gerekend dat kinderen die op Schieveste komen wonen, in de klaslokalen van de vernieuwde school in de aangrenzende wijk terecht kunnen. Er komt geen supermarkt op Schieveste zelf, maar een onder de Horvathweg – tussen wijk Oost en Schieveste – zodat je die cross-overs echt krijgt. Schieveste ligt op een OV-knooppunt van jewelste, met trein, bus, tram en metro op loopafstand. De parkeernorm is 0,3. Er worden circa 600 studentenwoningen gebouwd, want er is een tekort in de regio, en Schieveste is op zeven minuten trein rijden van Delft. Schiedam heeft daarvoor een convenant met Delft gesloten. Woningen voor jong professionals, voor de dynamische stedeling – en die heeft geen leeftijdsgrens; ook oudere mensen kunnen dynamische stedelingen zijn. Tussen de gebouwen leggen we een park aan, dat aansluit op bestaande structuren en ook nieuwe verbindingen legt met de bedrijventerreinen, waar we ook veel meer groen toevoegen om daar hittestress tegen te gaan. Alles wat we nu aanleggen is ook in die zin voor jaren vooruit goed.

EV: Je moet als gebiedsontwikkelaar ook een halve futuroloog zijn – geïnteresseerd in demografie, sociologie en klimaatkunde. Hoe ga jij om met duurzaamheid – niet als greenwashing, maar echt?

LB: Ik ben niet van de greenwashing. Niet roepen dat je een paar zonnepanelen op het dak hebt gelegd en een probleem daarmee hebt opgelost. Het moet een totaalplaatje zijn. Op de bedrijventerreinen vragen wij bijvoorbeeld een GPR 8 – dat staat voor vijf elementen en gaat ook over de gezondheid van medewerkers – en dat is opgenomen in ons omgevingsplan. Bij de woningen kijken we per gebouw naar duurzaamheid.

Toen ik de buurt Harga ontwikkelde, heeft de gemeente Schiedam besloten hier geen gas aan te leggen. Dat was destijds heel bijzonder, want er stond nog in de wet dat dit verplicht was. Ook het naastgelegen Van der Valk-hotel Schiedam heeft geen gas, net als de nieuwe sportparken daar. Dat werkt prima. En ik denk dat als je dit bij nieuwbouw goed regelt, je meer doet dan met allerlei subsidies voor zonnepanelen op bestaande woningen. Die subsidies kun je beter inzetten om de woningvoorraad van corporaties te helpen upgraden naar een hoger energielabel. Dat heeft meer effect.

EV: Je communiceerde in het begin weinig over de gebiedsontwikkeling. Een bewuste strategie?

LB: Ja, want een gebiedsontwikkeling is gedoemd te mislukken op het moment dat je begint te communiceren dat je iets gaat doen, en er twee jaar later nog niks te zien is. In het begin moet je op je handen zitten. Maar als er wél iets te zien is, helpt dat de gebiedsontwikkeling én de perceptie van mensen enorm. Het is een balanceer act: mensen geïnformeerd houden, maar het op het juiste moment doen.

EV:  Dan Holland Property Plaza. Jij bent al lang verbonden aan de Advisory Board. Wat zie jij als de grootste uitdaging voor het netwerk op dit moment?

LB: Ik kende oprichter Christa al lang. We waren ooit samen genomineerd voor de titel Vastgoedvrouw van het Jaar – Christa won. Zij heeft mij toen overgehaald om bij Holland Property Plaza te komen. Voordat ik het wist, zat ik ook in de Advisory Board, en we waren toen net twee, drie maanden bezig in Schiedam. De meerwaarde van zo’n netwerk is voor mij dat je privaat mensen bij elkaar kunt brengen en ze op persoonlijke basis leert kennen. Dat is echt een meerwaarde.

De uitdaging voor HPP is tweeledig. Ten eerste: we zijn op zoek naar een koers – wat willen we nu precies zijn met elkaar? Ten tweede: het is de uitdaging om wat we al zijn, niet te verliezen. Die twee zaken staan op gespannen voet met elkaar.

EV: Slotgedachten?

LB: Ik denk dat mensen onderschatten hoeveel werk er in een gebiedsontwikkeling gaat zitten. Het kost mij veel uren en het kost mij ook veel van mezelf – wat ik erin stop. Van de buitenkant ziet het werk er soms makkelijk en gelikt uit. Maar van binnenuit, voor mij en de mensen die naast mij mee op kop lopen, kost het heel veel. Je moet echt een rechte rug houden, zeker in het begin, ook richting de eigen organisatie. Het gaat niet zomaar vanzelf. Misschien is het feit dat je overal bestand tegen moet zijn de paradox – aan de andere kant is het ook de motor om door te gaan, enthousiast te blijven, de energie erin te houden. En om mensen te begeleiden, te helpen, en ook een beetje op te leiden. Om ook zo te leren kijken. Want als je eenmaal op een bepaalde manier hebt leren kijken, kun je er nooit meer anders naar kijken.

EV: Dat is misschien wel de beste slotzin van dit gesprek, dit Cruyffiaanse inzicht…

LB: Je hebt het pas door als je het ziet!