Meer dan dertig beslissers uit de bouw- en vastgoedketen, drie scherpe stellingen, een ervaren en energieke debatleider en vooral: de bereidheid om echt positie te kiezen. Het eerste HPP-STOER-DEBAT, op dinsdag 2 juni bij Stal Den Eijck in De Bilt, bleek een schot in de roos. Wat begon als een experiment groeide uit tot een levendig Lagerhuisdebat waarin deelnemers zonder omwegen, maar met respect voor elkaar, de dilemma’s van de woningbouwopgave fileerden. Een betere opwarmer voor de Provada was er eigenlijk niet.

Door Edwin Venema, contentmanager HPP

Onder leiding van vastgoedkenner, BNR-journalist en podcaster Maarten Bouwhuis en met Ivo van der Mark, CEO van JaJo en voorzitter van Holland Property Plaza, als inhoudelijke sparringpartner, ontstond vanaf de eerste minuut een energieke dynamiek. Het duo vulde elkaar uitstekend aan. Bouwhuis als scherpe gespreksleider die deelnemers voortdurend dwong om kleur te bekennen; Van der Mark als ervaringsdeskundige die vanuit de praktijk reflecteerde op de argumenten en discussies.

Het debat was geïnspireerd op het STOER-rapport Elke schakel in beeld en draaide om één centrale vraag: als de woningbouwcrisis zo urgent is, waarom lukt het dan nog steeds niet om voldoende woningen te realiseren? En wat is de rol en verantwoordelijkheid van de bouw- en vastgoedsector daarin.

Debatteren in carrouselvorm

Het debat kreeg vorm volgens een Lagerhuis-opzet met een carrouselmodel. De deelnemers werden at random verdeeld in drie groepen die beurtelings optraden als (verplichte!) voorstander, tegenstander en jury van een van de drie stellingen. Die opzet van rol- en perspectiefwisseling bleek een schot in de roos: een stelling verdedigen waar je zelf eigenlijk tegen bent? Het maakte veel creativiteit los! Al snel verdwenen de laatste restjes schroom en terughoudendheid. Er werd stevig gedebatteerd, regelmatig van positie gewisseld en volop gereageerd op elkaars argumenten. In de geest van HPP bleef tegelijkertijd de sfeer open en collegiaal. En er werd ook hard gelachen.

De debatvorm past ook uitstekend bij de ambitie van HPP om niet alleen een netwerk te zijn, maar vooral een doe-tank: een platform waarin bestuurders, ontwikkelaars, beleggers, bouwers en adviseurs gezamenlijk zoeken naar oplossingen. Daarbij hoort ook het vermogen om je te verplaatsen in de argumenten van de ander – zelfs als je daar normaal gesproken niet mee eens bent.

Stelling 1: over de rolverdeling tussen gemeenten en marktpartijen

De eerste discussie draaide om de stelling:

“Marktpartijen en overheden moeten gezamenlijk in ontwikkelteams gaan zitten, in volledige transparantie.”

De discussie raakte direct de kern van veel woningbouwprojecten: het wederzijdse wantrouwen tussen publieke en private partijen. Voorstanders betoogden dat juist volledige openheid over businesscases, risico’s en marges kan helpen om sneller tot besluiten te komen. Minder verrassingen aan het einde van het proces betekent immers minder vertraging.

Tegenstanders plaatsten vraagtekens bij de haalbaarheid van die volledige openheid. Is het realistisch om concurrentiegevoelige informatie zoals marges of grondwaardes volledig op tafel te leggen? Bovendien werd gewezen op de dubbele rol van gemeenten, die tegelijkertijd vergunningverlener én onderhandelingspartner zijn.

Bouwhuis legde beide kampen het vuur aan de schenen. Zijn terugkerende vraag was even eenvoudig als confronterend: “Wie is werkelijk bereid alle kaarten op tafel te leggen?” Daarmee werd duidelijk dat transparantie aantrekkelijk klinkt, maar in de praktijk vaak botst met commerciële en bestuurlijke realiteiten.

De conclusie van de zaal leek niet zozeer dat volledige transparantie de oplossing is, maar wel dat meer wederzijds begrip en een gezamenlijke startfase kunnen bijdragen aan minder vertraging en minder wantrouwen. En, het hogere doel, tot een verhoging van de productie waar de samenleving zo naar smacht.

Stelling 2: over regeldruk en versnelling

De tweede stelling leidde misschien wel tot de meest principiële discussie van de middag:

“Als gemeenten aanvullende bouw-eisen stellen, moeten zij de eis van 70% sociaal of middenhuur/koop loslaten.”

Hier botsten maatschappelijke ambities en economische realiteit frontaal op elkaar. Voorstanders wezen op de stapeling van eisen waarmee veel projecten tegenwoordig te maken hebben. Duurzaamheidseisen, lokale kwaliteitsnormen, welstandseisen én betaalbaarheidsquota drukken gezamenlijk zwaar op de businesscase. Er moet volgens hen meer gekozen worden: niet alles kan tegelijkertijd.

Tegenstanders vonden juist dat betaalbaarheid geen sluitpost mag worden. Het loslaten van quota voor sociale en middeldure woningen zou volgens hen vooral de groepen raken die het nu al moeilijk hebben op de woningmarkt.

Bouwhuis bracht het debat steeds terug naar de businesscase onder de woningbouw. Gemeenten willen betaalbare woningen, hoge kwaliteit én duurzaamheid, maar de vraag bleef wie uiteindelijk de rekening betaalt. De discussie maakte zichtbaar hoe lastig het is om politieke wensen, maatschappelijke doelen en economische haalbaarheid met elkaar te verenigen.

Wat opviel, was dat vrijwel iedereen erkende dat de huidige stapeling van eisen problematisch is. Het verschil van inzicht zat vooral in de vraag welke eisen als eerste zouden moeten sneuvelen.

Stelling 3: over grondpolitiek

Het STOER-debat werd afgesloten met wat Bouwhuis zelf omschreef als “de onderste laag onder alles”: de grond.

Stelling: “De overheid moet ingrijpen in het grondbeleid om betaalbaar bouwen mogelijk te maken.”

Hier ging het debat over de vraag wie profiteert van stijgende grondwaardes en wie uiteindelijk de rekening betaalt voor betaalbaar wonen.

Voorstanders zagen grondprijzen als een van de belangrijkste oorzaken van onbetaalbare woningbouw. Zolang grondeigenaren kunnen wachten op verdere waardestijgingen, blijft de druk op de uiteindelijke woningprijs bestaan. Volgens deze groep kan meer sturing vanuit de overheid helpen om speculatie tegen te gaan en betaalbare woningbouw mogelijk te maken.

Tegenstanders wezen juist op de risico’s van overheidsingrijpen. Actief grondbeleid vraagt grote investeringen en kent lange terugverdientijden. Bovendien herinnerden verschillende deelnemers aan de forse grondverliezen die veel gemeenten na de financiële crisis moesten verwerken.

Een van de meest treffende observaties van de middag kwam tijdens deze discussie naar voren: “Aan tafel is iedereen sociaal, in de businesscase iedereen kapitalist.” Die uitspraak vatte het spanningsveld tussen maatschappelijke ambities en financiële realiteit misschien wel het beste samen.

Meer dan een debat

Wat het HPP-STOER-DEBAT bijzonder maakte, was dat het niet draaide om het vinden van één juist antwoord. Het ging om het scherper krijgen van de dilemma’s en het blootleggen van de keuzes die achter de woningbouwopgave schuilgaan.

Gedurende de middag werd weer duidelijk dat veel problemen in de woningbouwketen met elkaar samenhangen. Regels, grondprijzen, samenwerking, betaalbaarheid en uitvoerbaarheid beïnvloeden elkaar voortdurend. Juist daarom werkte de debatvorm zo goed: deelnemers werden gedwongen om niet alleen hun eigen positie te verdedigen, maar ook die van een ander te begrijpen en zelf te verdedigen: een oefening in perspectivistische lenigheid!

Beste debater van de dag

Als kers op de taart reikte Ivo van der Mark aan het einde van de middag de prijs voor ‘Beste Debater van de Dag’ uit aan Marlies Zwols. Zij wist volgens de jury niet alleen scherpe argumenten neer te zetten, maar ook anderen mee te nemen in haar redenering – precies waar een goed Lagerhuisdebat om draait.

Voor herhaling vatbaar

Na afloop werd tijdens het diner en de borrel nog lang nagepraat. Discussies werden voortgezet, standpunten verder aangescherpt en nieuwe contacten gelegd. Daarmee bewees deze eerste editie precies wat Holland Property Plaza voor ogen had: een omgeving creëren waarin beslissers uit de sector open met elkaar in gesprek kunnen gaan over oplossingen voor de grote uitdagingen van vandaag.

De conclusie van de deelnemers was dan ook eensgezind: deze primeur smaakt naar meer. Het HPP-STOER-DEBAT heeft zich direct bewezen als een waardevolle nieuwe traditie binnen Holland Property Plaza. En ja, de thuisblijvers hadden weer eens geen gelijk.