Hij geldt als een bekende en invloedrijke figuur in de vastgoedwereld: Wim Wensing, jarenlang Chief Investment Officer bij Amvest en sinds 2022 voorzitter van brancheorganisatie IVBN. Eind 2024 maakte hij de overstap naar de jonge vermogensbeheerder – en tevens lid van Holland Property Plaza – NLV. Daar geeft hij als eerste CIO mede vorm aan een groeiende portefeuille van ruim 5,5 miljard euro. In dit interview spreekt Wensing over zijn drijfveren, de maatschappelijke verantwoordelijkheid van vastgoedbeleggers en de zoektocht naar balans tussen rendement, betaalbaarheid en duurzaamheid.

HPP: Wie is Wim Wensing? Uit welk nest komt u?

WW: Ik ben afkomstig uit Brabant, al is dat niet altijd direct hoorbaar. Ik groeide op in een gezin met vijf kinderen, waarvan ik de oudste ben; ik heb één broer en drie zussen. Zowel mijn broer als ik spreken met een harde G, waardoor het niet evident is dat wij uit Brabant komen. Bij mijn zussen is dit juist wel het geval; hun Brabantse achtergrond is duidelijk te herkennen aan hun uitspraak. Soms spreek ik bepaalde klanken, zoals de R, niet volledig uit, wat subtiel wijst op mijn Brabantse afkomst.

Mijn familie komt niet oorspronkelijk uit Brabant: mijn moeder is geboren in Antwerpen en mijn vader in Utrecht, waarbij Brabant geografisch tussen hun geboorteplaatsen ligt. Mijn vader was docent geschiedenis en mijn moeder werkzaam als fysiotherapeut. In tegenstelling tot veel moeders in Brabant destijds, was mijn moeder altijd actief in haar beroep, wat ik opmerkelijk vond.

HPP: Waarom hebt u gekozen voor een studie Economie?

Ik wist aanvankelijk niet wat ik wilde studeren; met de keuze voor economie kon ik mijn opties nog openhouden. Eigenlijk had ik interesse in aardrijkskunde, maar dacht dat je daarmee alleen leraar kon worden en kende andere mogelijkheden, zoals vastgoed, niet. Ik ben uiteindelijk afgestudeerd bij het Economisch Geografisch Instituut aan de Erasmus, waar ik de keuze had tussen focus op de haven of vastgoed; het werd vastgoed. Later heb ik een MSRE-studie afgerond en tijdens mijn werk bij AMVEST ben ik een managementprogramma op Nyenrode gaan volgen gericht op directeuren en bestuurders.

HPP: Voordat u vorig jaar bij NLV begon hebt u lang bij Amvest gewerkt. Kwam met NLV de spreekwoordelijke nieuwe uitdaging voorbij? In een ander interview zei u dat het gevaar van routine loerde.

WW: Alles liep in grote lijnen goed en na dertien jaar werken met advisory boards, investment committees en het voorzitten van aandeelhoudersvergaderingen bestaat het gevaar dat je jezelf gaat herhalen. Ik wilde mezelf opnieuw uitdagen en vond het interessant om bij een jong bedrijf te beginnen dat nog grotendeels vormgegeven moet worden.

HPP: Ja, want NLV bestaat pas vanaf 2023. Welke bagage nam u mee van Amvest naar deze ’new kid on the block’? Zijn er ook bepaalde overtuigingen in die jaren ontstaan waar u vervolgens weer andere inzichten over hebt gekregen?

WW: In mijn optiek is de ontwikkeling van Amvest en mijn rol daarin te kenmerken als een proces van geleidelijke evolutie. Ik heb een groot deel van deze ontwikkeling van nabij mogen meemaken en mede vormgegeven. De belangrijkste vooruitgang is dat Amvest zich heeft ontwikkeld van projectontwikkelaar tot een volwaardige gebiedsontwikkelaar. Hierdoor heeft het bedrijf tevens de rol van gebiedsbelegger op zich kunnen nemen.

Een essentiële les die ik heb geleerd, betreft de meerwaarde van grootschalige aanpak. Waar een projectontwikkelaar doorgaans gericht is op het realiseren van één gebouw, richt een gebiedsontwikkelaar zich op de ontwikkeling van complete wijken. In een wijk kun je meer bereiken dan de som der afzonderlijke gebouwen; door het managen van de dynamiek binnen een gebied ontstaan additionele mogelijkheden voor waardecreatie. Als ontwikkelaar faciliteer je deze processen, terwijl je als belegger vervolgens de mogelijkheid hebt om het gebied professioneel te beheren.

Ik ben ervan overtuigd dat het toevoegen van waarde (voor huurder én belegger) als manager binnen grootschalige gebiedsontwikkeling substantieel is. Natuurlijk geldt dat ook voor individuele gebouwen, met name bij nieuwbouwprojecten die steeds vaker groter van omvang zijn. Ook daar zijn optimale voorwaarden te scheppen voor sociale interactie en gemeenschapsvorming, wat de waarde verhoogt ten opzichte van kleinschaligere, vaak oudere vastgoedbeleggingen. Waar institutionele beleggers dergelijke investeringen in het verleden als risicovol beschouwden vanwege het zogenaamde ‘puntrisico’, zie ik juist kansen om via goed management extra waarde toe te voegen.

HPP: Welke voordelen heeft uw ervaring in de combi van projectontwikkeling en beleggen opgeleverd voor uw huidige functie als CIO bij NLV?

WW: Wanneer ik kijk naar de ontwikkelingsgerichte benadering die ik bij Amvest heb gehanteerd, streef ik ernaar deze ontwikkelende visie ook toe te passen bij NLV. In de praktijk zal moeten blijken hoe dit uitpakt, maar mijn intentie is om deze inzichten mee te nemen en te onderzoeken hoe we hiermee om kunnen gaan binnen de portefeuilles die wij hier beheren.

HPP: Wat mij opvalt op de website en in de informatie en persberichten en jullie organisatieprofiel, is dat er een hele duidelijke focus valt op de sociaal-maatschappelijke impact die jullie willen maken: “bevlogen professionals met een sociaal hart”.

WW: Wat je zegt klopt. Beleggingsproducten veranderen: ze worden groter en spannender, maar ook de verantwoordelijkheid groeit. In de woonsector bijvoorbeeld bied je als manager niet alleen woonruimte aan, maar ook een beleving, en daar komt meer maatschappelijke verantwoordelijkheid bij kijken. Dit wordt niet alleen door huurders gevraagd, maar ook door aandeelhouders zoals pensioenfondsen, die een brede maatschappelijke betrokkenheid voelen. Ook bij kantoren en winkels speelt dit onderwerp, want beleggers willen weten wat voor impact hun keuzes hebben en welke extra waarde zij kunnen toevoegen.

HPP: Ziet u daarin ook een duidelijke evolutie in het denken daarover?

WW: Ja, vastgoedbeleggingen richten zich niet alleen op financieel rendement, maar ook steeds meer op maatschappelijke aspecten, mede door vragen van aandeelhouders. Deze belangen versterken elkaar: rendement is noodzakelijk voor pensioenbetalingen, terwijl vastgoed kansen biedt voor maatschappelijk rendement. De samenleving verandert, met een groeiende en ouder wordende bevolking. Zorg en betaalbaarheid zijn grote uitdagingen, waarbij de vastgoedsector kan bijdragen aan een betere en betaalbaardere organisatie van de zorg, zonder het probleem volledig op te lossen. Hier willen we expliciet naar kijken.

HPP: Is die geëvolueerde focus een autonome keuze van bijvoorbeeld de pensioenfondsen die jullie bedienen, of speelt externe druk mee bij die motivatie?

WW: De intrinsieke motivatie leeft bij mij én bij iedereen die bij NLV werkt, en we zoeken als institutionele belegger bewust mensen met die ambitie. Het is deel van onze organisatie en steeds meer aanwezig in de hele sector. Als IVBN-voorzitter zie ik dit als een belangrijke ontwikkeling. Het komt niet door externe druk; soms moeten we pensioenfondsen zelfs actief meenemen in deze richting. Maar als zij het niet zouden steunen, konden we het niet doen. De drijfveer is dus echt autonoom.

Kijken we naar een andere ontwikkeling, zoals de aandacht voor de duurzaamheidsopdracht, dan is die juist weer met name aangewakkerd door pensioenfondsen. Daardoor werden partijen in de vastgoedsector benaderd en gestimuleerd om stappen te ondernemen op dit gebied.

HPP: Vastgoed bied je de kans om impact te maken op de samenleving en brengt ook verantwoordelijkheid met zich mee. Kunt u toelichten wat deze maatschappelijke kant voor u persoonlijk betekent?

WW: Misschien dat mijn hiervoor genoemde achtergrond in de economische geografie hierin meespeelt. Ik zie maatschappelijke problemen zoals vergrijzing, eenzaamheid en zorgen over stijgende zorgkosten. Dat raakt me, vooral omdat ik soms de kans heb om bij te sturen en verantwoordelijkheid te nemen. Het is waardevol om samen met de organisatie naar verbetering te werken.

HPP: In de afgelopen jaren hebt u regelmatig een rol gespeeld als bruggenbouwer. In het debat over de middenhuur bijvoorbeeld, nam u ook een verbindende positie in. Hoe benadert u complexe overheid-marktsituaties waarin verschillende belangen een rol spelen?

WW: Die kwalificatie van bruggenbouwer komt niet uit mijn mond. Ik weet niet zeker of dat nou mijn rol was in bijvoorbeeld het woondebat. De afgelopen jaren is er, sinds minister Blok, een aanzienlijk tekort aan woningen ontstaan doordat er te weinig gebouwd is. Hierdoor is wonen schaars geworden. In situaties van schaarste raakt de politiek vaak meer betrokken, omdat schaarste doorgaans ook hogere prijzen met zich meebrengt. Daardoor is wonen een onderwerp dat sterk door politiek debat wordt bepaald. Zolang deze schaarste blijft bestaan, zal het debat blijven aanhouden. Momenteel staat dit thema hoog op de politieke agenda en is het zelfs een van de belangrijkste onderwerpen voor de komende verkiezingen. De schaarste leidt soms tot onwenselijke situaties, die regelmatig als voorbeeld worden gebruikt om politieke standpunten te benadrukken. Brancheverenigingen en partijen zoals IVBN vinden het belangrijk om in gesprek te blijven en deel te nemen aan het politieke debat, ook wanneer er onderwerpen zijn waarover verschil van mening bestaat. Het is essentieel om standpunten te delen en te streven naar de best mogelijke resultaten, bijvoorbeeld een stabiel investeringsklimaat. Dit is relevant zodat investeerders kunnen blijven bijdragen aan nieuwbouw en investeringen in de woningmarkt, wat van groot belang is voor Nederland.

HPP: Zeker, rust, reinheid en regelmaat zijn belangrijk, maar die lijken steeds minder aanwezig. Ik ben benieuwd naar uw algemene beoordeling als professionele belegger van de Nederlandse markt.

WW: In Nederland wordt er voortdurend gewerkt aan de ontwikkeling van nieuwe projecten, ook binnen het huidige investeringsklimaat. Recentelijk is het aantal nieuwbouwwoningen dat jaarlijks kan worden gerealiseerd door de sector gedaald van ongeveer 8.000-10.000 naar ongeveer de helft daarvan, mede door de onrust in de markt. De samenwerking met de overheid en het ministerie is gericht op het creëren van een stabiel investeringsklimaat; hier wordt actief aan gewerkt. Eind vorig jaar werd tijdens de Woontop, na inspanningen van alle betrokken partijen waaronder het ministerie, een overeenkomst bereikt. Desondanks zorgt het politieke klimaat ervoor dat er regelmatig nieuwe voorstellen en wetswijzigingen worden ingebracht, wat invloed heeft op de stabiliteit van het beleid. Voorbeelden hiervan zijn maatregelen zoals huurbevriezing of wetsvoorstellen met betrekking tot betaalbare koopwoningen die kort na het sluiten van woondeals werden ingebracht.

HPP: De politieke volatiliteit is frustrerend en maakt het lastig voor alle partijen. Hoe kijken beleggers hiernaar: is het glas halfvol of halfleeg?

WW: Het glas is wat mij betreft zeker half vol. We doen veel moois samen, niet alleen in nieuwe gebouwen maar ook op andere gebieden, zoals verduurzaming. De samenwerking tussen marktpartijen in Nederland verloopt goed. Er is steeds meer aandacht voor betaalbaarheid en wonen voor ouderen, en dat gaat de goede kant op.

HPP: Uit interviews lees ik dat u het hebt over het meer focus leggen op risico’s; een vorm van integrale risk view. Wat betekent dat concreet? Is dat niet de opdracht voor elke investment manager?

WW: Je goed bewustzijn van risico’s wil niet zeggen dat je altijd risico’s mijdt, hè? Vastgoed heeft een prijs en de prijs komt vaak ook voort uit risico’s. Als je een kantoorgebouw in Amsterdam koopt, dan is dat een duur gebouw. Maar dat komt omdat er dan al veel van de risico’s uit zijn. Omdat de vraag groot is, zul je ook iets meer moeten betalen. Als je misschien op een andere locatie gaat zitten, is het wellicht goedkoper, maar zijn de risico’s ook groter en de vraag weer wat minder. Daarom wil je daar een hoger rendement voor hebben. Zo werkt het in a nutshell. En dát besef van risico’s willen wij in al onze beslissingen op een goede manier meewegen. Een voorbeeld uit de praktijk. Ik was vorige week in de Utrechtse Merwede Kanaalzone, waar wij een mooi project hebben verworven. En dat project was niet meteen verhuurd – nu wel gelukkig – , ook omdat de locatie misschien nog niet helemaal is wat je van de woonomgeving verwacht. Er staan nog veel oudere kantoorgebouwen en  productiehallen in de omgeving, geen lust voor het oog van nieuwe bewoners. Maar als langetermijnbelegger weet je wel wat je kunt doen. Je weet wel dat het de focus van de gemeente is om daar een heel mooi woon-werkgebied van te maken. Dus als je een langetermijnbelegger bent en je blijft 20, 30, 40 of 50 jaar in zo’n gebied, dan kun je naar verwachting de transformatie van zo’n gebied meemaken. Dan kun je daarop anticiperen en dan zal misschien ook het risico wat je nu aan de voorkant hebt, over termijn gaan afnemen en zal dat later resulteren in een hogere prijs.

HPP: Maar waarin onderscheiden jullie je met risico-assessment van andere partijen?

WW: Qua risicomindset is er in de sector als geheel zeker nog ruimte voor ontwikkeling. Wat ons volgens mij onderscheidt is dat we zelf ook echt wel werken in onze rekenmodellen met risicogewogen rendementen. Het is iets wat je niet altijd terugziet. Als je kijkt naar een MSCI en hun samenstelling van vastgoedindices, dan zit daar geen risicocomponent in. Dus wij hebben een risicogewogen rendementseis.

HPP: Wat is uw visie op de ontwikkeling in de verschillende vastgoedsegmenten, dus woningbouw, logistiek, zorg, infra, als je naar dat soort dingen kijkt?

WW: Ik denk dat wonen en zorg nog heel lang heel goed blijven. Ook als je tien jaar vooruitkijkt. En daar zal nog een enorme ontwikkeling gaan plaatsvinden. Je ziet dat beleggers zich nu erg focussen op zware zorg, dat is erg in trek. Maar wat nou met lichte vormen van zorg? Hoe gaan we daarmee om? Hoe gaan we dat in onze projecten verwerken? Ik denk dat we daar als NLV goed geëquipeerd voor zijn. Dat ook met de schaarste aan grond, druk op de binnensteden, mixed use steeds belangrijker zal worden, ook vanuit risico-oogpunt. Mixed use-projecten kennen best wel veel flexibiliteit. Of in ieder geval meer flexibiliteit dan alleen woongebouwen, of alleen kantoorgebouwen. Je kunt tijdens de ontwikkeling nog wat bijschaven.

Er zal in ieder geval heel veel gebouwd moeten worden de komende jaren. En dat zal wat mij betreft altijd tweeledig moeten zijn. Dat betekent enerzijds nog meer de binnensteden benutten. Dan gaan we nog meer inbreien, optoppen en wat niet meer. Op schaarse grond, en dat betekent dat we nog vaker de lucht in zullen gaan. Misschien inderdaad nog meer mix-use gebouwen zullen gaan neerzetten. Maar gezien de enorme opgave die er ligt, kan dat niet alleen binnenstedelijk. We zullen dus anderzijds ook buiten de stad nieuwe wijken moeten gaan aanwijzen.

Ik maak me vooral zorgen over onrealistische eisen of een teveel aan eisen. Het is niet voor niks dat de overheid zelf met STOER (Schrappen van Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) is gestart, dat zich richt op het realiseren van voldoende betaalbare woningen, versnellen van bouwprocedures en het stimuleren van de bouw van diverse woningtypen, met specifieke aandacht voor middenhuur en sociale huurwoningen. Iedereen ziet volgens mij het nut van schrappen van tegenstrijdige en overbodige eisen en regelgeving. We bouwen in Nederland mooie producten. Het is allemaal bijzonder duurzaam. En als het nog duurzamer moet worden, laten we het daar wel met elkaar over hebben. Maar laten we niet individueel in alle provincies en alle gemeentes opnieuw het wiel uitvinden. Of extra eisen stellen, waardoor ontwikkelaars steeds maar weer aan unieke eisenpakketten moeten voldoen, wat leidt tot continu herrekenen. Het zou zoveel makkelijker zijn als we de eisen van het ene project ook mee kunnen nemen naar het andere project.

HPP: Hoe kijkt u naar betaalbaarheid versus rendement? Of is dat een kunstmatige tegenstelling?

WW: Ik denk dat betaalbaarheid en rendement geen tegenpolen zijn. Het gaat hand in hand. En waarom? Betaalbaarheid zorgt voor een stabiele inkomstenstroom. Als iets betaalbaar is, dan verhuurt het ook makkelijk. Dan heb je lage leegstand, dan heb je tevreden huurders. Het is misschien ook wel iets wat de achterban van ons verwacht. Bij de pensioenfondsen zijn veelal mensen aangesloten die hele normale pensioenen krijgen. Dus bij pensioenfondsen is er helemaal geen ambitie om in hogere segmenten te gaan investeren. Die willen juist ook dat hun achterban daar fijn kan wonen.

HPP: Maar het moet allemaal wel uitkunnen…

WW: Zeker. En dat het uiteindelijk uit kan, dat bewijzen we natuurlijk ook wel weer keer op keer. En we moeten ook wel zorgen dat we passend bouwen voor de doelgroep, voor de bewoners. Dat wil niet zeggen dat we allemaal alles eenvormig moeten bouwen. We moeten gewoon goed kijken hoe Nederland zich ontwikkelt, voor welke doelgroep we gaan bouwen en wat hun eisen zijn. En we zullen het samen moeten doen in de keten. Voor ons betekent het dat wij vooral goed moeten samenwerken met de ontwikkelaars: zij zullen het uiteindelijk moeten realiseren. Maar het betekent ook goed samenwerken met gemeentes en corporaties.

HPP: Welke rol speelt voor u HPP daarin?

WW: Wat ik zo waardeer aan HPP is de nadruk op persoonlijke ontmoeting. Dat maakt het verschil: elkaar even informeel kunnen spreken, een kort praatje tussendoor, dat schept vertrouwen en versnelt samenwerking. Dat zie je bijvoorbeeld heel goed werken tijdens de Expo Real. Het is anders dan de formele vergaderingen waarin vaak veel tijd verloren gaat aan terugkoppelingen en achterbanoverleggen. Binnen HPP komen de verschillende schakels in de keten tegelijkertijd aan tafel – ontwikkelaars, beleggers, corporaties en overheid – en juist dát maakt het mogelijk om projecten sneller vooruit te brengen. Voor mij is dat de echte kracht van dit netwerk.